美聯黃建業轉口風：內地客南下開靚局！2月立春加「四盞綠燈」樓價望升1成

美聯黃建業：早春兆豐年

黃建業在出席新春傳媒團拜活動時指出，二月立春會是樓市關鍵月份，因美國將公佈議息結果，加上新盤蓄勢待發，如開價貼市，勢成樓市新爆點。此外，2月的《財政預算案》更是重中之重，如果「財爺」能加大力道招商引資，加速提振經濟，甚至撤辣或減辣為置業鬆綁，本港樓市將「更上幾層樓」，料全年樓價有力升約10%，住宅物業成交按年勁彈逾4成。

黃建業在出席新春傳媒團拜活動時指出，今年春節早臨，樓市「小陽春」提早於春節前已經出現。據美聯物業分行統計全港35個大型屋苑，於年初一至年初八的交投數據，今年成交錄約66宗，是為近10年次高紀錄，只是僅次於「大旺市」的2021年的年初一至年初八。

他估計二手成交於1月全月可達到4,000宗水平，不僅按月升逾2成，更已較過去10年每月平均成交量約3,700宗高出8%，反映本地購買力因通關引發，湧入去年樓價急挫的二手市場，令二手交投率先全面復常。

至於一手表現有改善但仍然稍遜於二手，由於未有大型全新盤推出，現時市場單靠貨尾支撐，料1月一手成交錄500宗左右的水平，雖然較過去10年每月的平均數1,250宗，少約60%，但是按月仍大升約86%。

黃建業指出，正是「早春兆豐年」，早春瑞雪，往往是豐收的代表，套用在樓市亦有道理。據美聯物業房地產數據及研究中心的資料顯示，自1996年有紀錄以來，共有9次「早春」，即1月過年，當中7次住宅物業交投按年錄得升幅，相信今年亦不例外，將出現價量齊升的情況。預計今年整體住宅物業成交量可達6.6萬宗，按年升逾4成。

他期望，新一年的樓市已開始受惠通關刺激「開靚局」，要延續好勢頭，須有有更多因素支持。黃建業於去年底發表新一年樓市預測時，已表示須亮起「四盞綠燈」，刺激資金回流買磚頭。

黃建業：「四盞綠燈」

「四盞綠燈」綠燈包括中港全面通關、經濟復甦、市民恢復前景信心及息口見頂

「四盞綠燈」之中，通關已經實現，隨之而來的是股市爆升，恒生指數由14,000升到逾22,000點水平，反映投資信心開始回升，可見已有兩盞「綠燈」初步亮起。接下來樓市是否延續好勢頭，將視乎經濟及息口兩大因素的走勢。黃建業認為，息口屬於不可控的因素，但年內極有可能見頂，需謹慎觀察。特區政府有應集中精力推動加速提振經濟。

黃建業表示，立春2月成關鍵 延續好勢頭還看「財政預算案」黃建業認為，立春二月會是港樓加速轉勢的「關鍵月份」，因為將出現三大影響後市的因素。第一是美國聯儲局今週將宣佈最新議息結果，如果顯示加息步伐放緩，可預期息口於今年內見頂，對樓市是一大利好。

與此同時，大量新盤正蓄勢待發，將於春節後推出，開價勢必成為後市指標，足可以左右大局，如果發展商開價貼市，定可進一步引爆購買力入市，一手成交「追落後」的同時，更可進一步帶動二手，成為推動後市再升的新爆點。最後是新一份財政預算案將於二月下旬公佈，如果有更進一步招商引資的政策，甚或樓市減辣措施，將可推動樓市「更上幾層樓」。

黃建業相信，即將公佈的《財政預算案》會是本港樓市另一重要轉捩點，冀特區政府提出具體措施，加力吸引外商來港投資，加速提振經濟，甚至撤辣或減辣為有需要置業或換樓的人士鬆綁，皆可進一步刺激樓市復常，具體建議包括：

放寬按揭措施

2,000萬元以下物業可借9成去年二手樓表現最佳的樓價板塊是1,000至1,200萬，成交跑贏大市，只跌28%，其中一個原因正是「茂波Plan」的推出，放寬按揭承數到8成至9成，冀新一份的「財政預算案」可以放寬2,000萬元以下的按揭，為樓市進一步鬆綁

調高至500萬元或以下物業只需付100元印花稅

幫助更多上車人士現時仍只有200萬元以下物業可以繳交最低100元的釐印費，惟普遍上車盤接近500萬元，這類型二手物業成交過去3年佔整體市場成交約27%，政府可同時考慮將500萬元以下物業的釐印費一律減至100元，幫助上車人士置業

撤銷DSD助換樓

未來供應增加，特別北部都會區，將軍澳及啟德，相信未來人口居住的流動性會大增，開發新界新發展區一方面冀增加房屋供應，同時有助疏解市區人口，惟遷移目標及對象除上車人士外亦包括換樓人士。建議撤銷DSD，為換樓人士開方便之門，加快香港人口的流動性

調高全年樓價升幅預測至約10%

黃建業指出，通關的威力其實未全面展現，觀乎恒生指數已由低位14,000點回升至逾22,000點水平，升幅是驚人的逾50%，但樓價至今僅升約0.7%，可見復常的威力，樓市潛藏巨大的上升空間。

中港雖然通關，但仍受制於入境核酸檢測手續及新節長假等因素，暫時未見購買力大舉南移，現時的樓市小陽春只是由本土港人以及久居香港的「新香港人」兩大購買力引發，相信隨著春節長假結束，加上有消息指香港將取消或優化入境核酸檢測手續，可吸引更多內地客來港，為樓市帶來新的上升動力。

因此調高全年樓價升幅預測至約10%，料全年一手成交將按年急升約7成半至1.6萬宗水平；同時帶動二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗的水平。

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