美國減息在即 樓市有待回穩

在租務氛圍持續活躍，以及二手交投陷入整固下，導致8月份住宅租售比率進一步向上。
根據美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算，美聯住宅租售比率（即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率）8月錄約79%，較7月約76%按月增加約3個百分點，創11個月新高。
「美聯樓價指數」最新報129.31點，按週微跌0.08%，連跌12週；年初至今樓價累跌約6%，創八年新低（見圖表）。
筆者預期由於各類外來專才及內地生來港，為本港帶來租住新需求。

啟德3新盤將開售

同時，根據政府最新數據，各項輸入人才計劃共收到逾32萬宗申請，其中近20萬宗獲批，而已經進入香港工作和居住的有近14萬人，令香港人口接近753萬人，接近歷史高峰，有助刺激樓市租買需求。

相信配合租盤供應減少等因素，估計全年租金有力上升8%，延續租務市場大收旺場的勢頭。
承接上文，美國聯儲局減息在即，全城靜候減息公布，導致一、二手樓市均持續回軟。
近期發展商相繼提速推盤，冀搶佔減息後新盤市場「頭啖湯」，有望助一手市場「解凍」。
當中，啟德區更成為近期主要戰場。市場預期該區三個全新盤近期會開售約2,000伙，將帶動買家將提速入市，刺激9月份整體物業成交按月回升。
減息亦有其他「妙用」。首先，在高息環境下，目前香港銀行存款高約17萬億元，只要聯儲局9月落實減息，令銀行存款利率下降，無論減多減少，相信或多或少將有助投資市場轉好。

原因是踏入減息週期，銀行存款或慢慢流入香港樓、股市場追逐更高回報，助本港投資市場以致整體經濟徐徐復甦。
此外，站在市場心理層面，減息有助令市場不明朗因素消散，令發展商加快推盤；準買家或租樓人士，亦有望加快入市，惠及整體成交及樓價表現。
總括而言，雖則減息未至於可立竿見影地刺激樓市表現，但至少可慢慢提振交投氣氛。