【置業貼士】按揭最難批？村屋置業揀樓、按揭懶人包

 
村屋可以分為4大類，包括舊屋地、舊批地、新批地及建屋牌照。舊屋地指於1905年「集體政府租契」中批出的屋地。舊批地指1905年起政府拍賣出售的屋地。兩者都無買賣限制條款，轉售時毋須補地價。新批地及建屋牌照一般統稱為「丁屋」，其中新批地指政府批予合資格原居民在官地興建丁屋。建屋牌照則指業主申請在其私人農地上興建的丁屋。新批地及建屋牌照一般為標準村屋。標準村屋指三層高及每層700呎的村屋，高度不能超過8.23米，它們通常坐落主要村屋群，有合法車路直達，較受銀行歡迎。新批地設有轉售限制，轉售須補地價；而轉售建屋牌照則較寬鬆，落成後5年內轉售才需要補地價，之後就能自由轉售。

村屋銀行估價較保守
一般銀行批出的村屋按揭條款跟私樓按揭條款分別不大，大約可做到六成按揭，而按揭息率則是2.5厘；經過加3厘的壓力測試，部份更可透過申請按揭保險，獲取最高八成至八成半按揭。不過，銀行在村屋估價上一般較保守，容易出現估價不足的情況，有部分銀行更不願意接受村屋按揭。加上由於銀行需要委託估價行視察物業才能估價，所以批核村屋的時間比居屋和私人樓宇較長，一般最少需時1個月或以上。
 
屋苑式村屋較受銀行歡迎
要避免申請村屋按揭時被拒，準買家在購買前要先了解村屋的花園或車位有否入契，屋內有沒有僭建物，亦要查清楚村屋的業權、地權和路權，避免購入樓宇結構有問題的村屋，以上問題均會影響按揭批核結果。如果村屋間隔曾經在沒有屋宇署的同意下改動，同樣影響銀行批核決定。除此之外，不論新批地及建屋牌照的丁屋均要領取滿意紙後才可轉售，新批地的丁屋需亦要向地政處申請補地價才可轉售。未補地價前的所有買賣都違反官契，地政處有權充公相關地段。而落成5年後的建屋牌丁屋則可以自由轉售。買方一旦牽涉有問題村屋交易，銀行有可能不接受這類村屋的按揭申請，買方更有可能不能取回有關訂金。買入村屋前需認真考慮及仔細研究相關問題。如有心儀的村屋盤，可以先向銀行查詢是否能夠承按和先進行估價，再評估自己的負擔能力，亦可以選擇較有規模的屋苑式村屋。銀行一般比較歡迎新批地及建屋牌照。

按揭年期方面，銀行對村屋一般也比較保守，村屋按揭年期一般最長為30年，多數以25年為上限，銀行亦有可能規定村屋樓齡加還款期總和最長55至65年，和一般高達70至80年的私樓有所不同。

資料來源：AM730