網紅一定造唔到按揭？自僱人士建築期供樓 申請高成數按揭首要「執靚盤數」｜子非魚
撰文：子非魚｜ 圖片：Unsplash
一般而言，若按揭申請者於某一公司持有超過10%股份，銀行審批其高成數按揭申請時，會當作自僱公司處理。自僱人士入息須根據公司盈利及股權比例計算，如利得稅單內顯示盈利為100萬元，自僱人士股份佔50%，收入便為50萬元。
值得留意的是，儘管政府放寬按揭成數後，800萬元或以下物業按揭最高可造九成，但自僱人士最高只能申請八成。
及早準備公司數簿
自僱人士若想成功申請高成數按揭，最重要是妥善管理「數簿」，包括準備財務報表、審計報告及利得稅單等。
銀行一般會根據利得稅單的盈利數字，計算自僱人士平均入息。換言之，即使公司盈利數目多麼亮麗，若沒有交稅，按揭申請亦會因欠缺入息證明而被拒批。
銀行計算自僱人士平均入息時，普遍以過去兩年利得稅單上的盈利為準，有意申請按揭人士應及早準備及管理公司數簿；否則，待新盤建期一到，或因公司數目不清或文件不足等導致上會困難，最終可能只可敘造六成按揭。
由於銀行是以公司利得稅單計算入息，換言之，自僱人士買樓敘造按揭的前提，是需要正式開設公司。
很多自僱人士如網購或網紅，沒有開立公司處理收支，則無法敘造按揭。
有讀者問，如果已開設公司，但流水賬利用私人戶口處理，能否申請按揭？答案是可以的，惟銀行月結單須清楚列明公司收支，並要保留相關單據，有需要可考慮委托會計公司處理。
銀行審批按揭時，除了根據公司盈利的計算入息外，亦會計算自僱人士的薪金入息。
部分自僱人士的確可「自己出糧俾自己」，於報備薪俸稅後計算入息，但大前提是公司營運需要有盈利；否則，有關薪金不能計作入息。
因此，自僱人士一般需要提交兩種稅單，包括公司利得稅及個人薪俸稅。
值得留意，只要自僱人士所屬的公司由近親（如以太太名義）持有，其所得薪金均要在公司有盈利的情況下，銀行才會計作自僱人士的入息。
申請按揭時除要留意公司盈利，亦須監察公司債務水平。
銀行在審批按揭時，會將公司債務視作私人債務，並且會計入申請者的每月供款與入息比率（DTI）中。
以開診所為例，利用公司借取貸款並購入醫療器材後，計算盈利時必須減去貸款額；另計算DTI時須加上每月還款額，造成「Double count」。
所以，買樓前宜先留意公司債務水平，以免其成為申請按揭時的絆腳石。
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