擬用綠表福利換樓 糾結居屋白居二私樓如何抉擇

諗sir：
你好！考慮到本人將會結婚，想改善居住環境同善用公屋綠表資格，有些問題想請教：（一）應否先用綠表用公屋換居屋/綠置居/白居二改善居住環境，之後再儲錢買私樓？（二）等白居二及考慮買入港島東康山花園？（三）我們亦嚮往低密度住宅，有考慮買遠少少便宜一些的私樓自住，先改善居住環境，最近睇中深井麗都兩至三房單位，是否合適？
男朋友月薪51,000元，年薪81萬元；本人底薪28,000元，年薪36萬元。兩人現金儲蓄合共約有100萬元，當中有20萬元股票。母親持有港島區單幢私樓，現時估價約550萬元，剩餘五年按揭貸款約22萬元，可以加按層樓套現敘造首期。感謝提供意見！

讀者林小姐

這是個典型的理財個案，父母有買樓，男或女家更有一間公屋，可以用綠表換取買居屋資格，逐步上流。
現在讀者的糾結，是究竟用綠表福利換居屋住大一點，還是博抽中白居二，買二手居屋？當然亦有考慮直接買私樓，日後加按或沽可隨心。

換樓取決3大因素

筆者主要分析讀者幾方面的資訊：（一）取決於讀者的底薪高不高？（二）未來薪金加幅大嗎？（三）未來計劃生多少小朋友？
若月薪有機會再加，應該選擇私樓，因私樓可以加按。配合日後月薪伴隨借貸力之上升，讓母親持有物業一變二、二變三。
如將來月薪加幅不大，亦不打算生小朋友，即居住的迫切性不高，既然如此，倒不如排白居易，先不要輕易打公屋綠表這張牌。用綠表換居屋，一世人只可用一次。
最後是薪金未來不似會大幅增加，但又計劃生小朋友。這類人反而在這刻，可細細地買一間私樓，日後待仔女長大時，想有更多居住空間，再將公屋拿出來換一間大些居屋。
不過，因薪金不高，而想在私人市場買間好的三房單位，不如把心一橫實行「三房只買居屋樓，後生有米供私樓」更化算。
然而，收入不足，想改善居住環境，又不想花太多錢，一定要打公屋牌，所以現在更加不適合使用。
有仔女後，家庭花費會更大，如果現在不買私樓，將來更無能力買。那倒不如買一間較小的單位，到仔女讀到中學時，私樓應已供了大半。
由於公屋換居屋，提供5%首期上會，不需要太多資金。這樣做就可既有三房單位平住，亦有私樓揸到老，令生活更有保障。
最後一點，選擇私樓方面，不少人都嚮往低密度單位；不過，想有小朋友的家庭，而經濟實力受限的，不鼓勵住偏遠地區。
可能起始的樓價便宜又靚景，不過其他錢要花在照顧小朋友的配套，到尾反而付出更多。以上三條路線的選擇，希望幫到讀者。

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