綠表客置業雙線出擊

Anthony你好！從小到大，本人都是跟父母住在公屋，兩年前結婚，由於樓價不斷上升，一直都不敢買樓，太太也搬來一起住，環境相當擠逼。

最近看見政府不斷有居屋推出，市場上的二手公屋、二手居屋又減價，於是父親提出不如用綠表買一個面積較大的單位自住。

我跟太太都有工作，太太月入約20,000元，本人月入約30,000元。

我們多年來亦儲了點錢，就算平平哋買一個三、四十年的私樓單位，首期亦不是問題，但又不想浪費綠表資格，好煩惱！

想請教Anthony，私樓、二手居屋、二手公屋、新居屋，這麼多選擇，應該揀選那一個呢？有可能像你所說的又住又賺嗎？

文：1% Anthony讀者問：Anthony你好！從小到大，本人都是跟父母住在公屋，兩年前結婚，由於樓價不斷上升，一直都不敢買樓，太太也搬來一起住，環境相當擠逼。

最近看見政府不斷有居屋推出，市場上的二手公屋、二手居屋又減價，於是父親提出不如用綠表買一個面積較大的單位自住。

我跟太太都有工作，太太月入約20,000元，本人月入約30,000元。

我們多年來亦儲了點錢，就算平平哋買一個三、四十年的私樓單位，首期亦不是問題，但又不想浪費綠表資格，好煩惱！

想請教Anthony，私樓、二手居屋、二手公屋、新居屋，這麼多選擇，應該揀選那一個呢？有可能像你所說的又住又賺嗎？

單從物業比較，毫無疑問，如果有能力當然最好買私樓。

即使價錢貴些、樓齡較舊及面積較細都是值得的，始終私樓是自由市場，將來可以自由買賣，亦可以隨時出租。

再加上現在樓價下跌，可敘造高成數按揭的400萬元以下上車盤，比去年增加很多，正好是年青人的上車好機會，幾年之後，又住又賺。

然而，讀者的情況有點不同，有綠表優勢，策略上可以有更多變化。

由於家人有自住需要，可考慮用綠表價，買入二手公屋或居屋自住，餘下資金再作其他投資。

從物業質素角度分析，二手居屋明顯比較優勝。一般建築質素上的分別，睇樓時都可以見到，不再多談了。筆者想講的反而是非建築質素，即無形的質素，最影響物業將來的價值。

公屋難以向上流動及升格。

整個屋邨幾千伙，大部分出租；小部分買，即使同一幢、同一層，你的單位是買的，但旁邊的單位卻是租的，本質上永遠都是公屋，是為最基層市民而建的公營房屋，身價始終較低。

居屋則有機會向上流動及升格。

首先，居屋是全數出售的，從入伙的一刻開始，明顯地你的鄰舍經濟能力比較高。

再者，隨著年月的洗禮，不斷會有人補地價賣樓，不斷會有買賣，久而久之，屋苑就會開始私樓化，尤其是一些位置優越的居屋，如早期的香港仔漁暉苑及九龍灣麗晶花園等，基本上與私樓無異。

又例如鰂魚涌康山花園及大角咀富榮花園，更是當中的表表者，實用呎價高見14,000元，較同區很多私樓更值錢。

如果讀者的策略是押注在一個自住單位，當然是選居屋較好。

然而，讀者亦可以選擇一開二，先用最低的成本買入一個二手公屋解決自住需要，然後用餘下的資金及供款額，平平哋買間私樓投資。

二手公屋勝在夠平！筆者有位投資兵團的戰友，去年以綠表價買入九龍市區某屋邨二手公屋單位，實用面積近500平方呎，僅花約160萬元，實用呎價約3,200元！

首期更只需要16萬元！買入單位後，朋友將單位大翻新，間了三個房，三代同堂仍綽綽有餘。

讀者既然有資金，夫婦都有工作，不妨考慮這個方向。

又或者買一個面積較細的二手公屋給老人家居住，自己在附近再買一個私樓細單

位自住，既有私人空間，又可以做到更高按揭成數，財務安排更靈活。

文：1% Anthony單從物業比較，毫無疑問，如果有能力當然最好買私樓。

即使價錢貴些、樓齡較舊及面積較細都是值得的，始終私樓是自由市場，將來可以自由買賣，亦可以隨時出租。

再加上現在樓價下跌，可敘造高成數按揭的400萬元以下上車盤，比去年增加很多，正好是年青人的上車好機會，幾年之後，又住又賺。

然而，讀者的情況有點不同，有綠表優勢，策略上可以有更多變化。

由於家人有自住需要，可考慮用綠表價，買入二手公屋或居屋自住，餘下資金再作其他投資。

從物業質素角度分析，二手居屋明顯比較優勝。一般建築質素上的分別，睇樓時都可以見到，不再多談了。筆者想講的反而是非建築質素，即無形的質素，最影響物業將來的價值。

公屋難以向上流動及升格。

整個屋邨幾千伙，大部分出租；小部分買，即使同一幢、同一層，你的單位是買的，但旁邊的單位卻是租的，本質上永遠都是公屋，是為最基層市民而建的公營房屋，身價始終較低。

居屋則有機會向上流動及升格。

首先，居屋是全數出售的，從入伙的一刻開始，明顯地你的鄰舍經濟能力比較高。

再者，隨著年月的洗禮，不斷會有人補地價賣樓，不斷會有買賣，久而久之，屋苑就會開始私樓化，尤其是一些位置優越的居屋，如早期的香港仔漁暉苑及九龍灣麗晶花園等，基本上與私樓無異。

又例如鰂魚涌康山花園及大角咀富榮花園，更是當中的表表者，實用呎價高見14,000元，較同區很多私樓更值錢。

如果讀者的策略是押注在一個自住單位，當然是選居屋較好。

然而，讀者亦可以選擇一開二，先用最低的成本買入一個二手公屋解決自住需要，然後用餘下的資金及供款額，平平哋買間私樓投資。

二手公屋勝在夠平！筆者有位投資兵團的戰友，去年以綠表價買入九龍市區某屋邨二手公屋單位，實用面積近500平方呎，僅花約160萬元，實用呎價約3,200元！

首期更只需要16萬元！買入單位後，朋友將單位大翻新，間了三個房，三代同堂仍綽綽有餘。

讀者既然有資金，夫婦都有工作，不妨考慮這個方向。

又或者買一個面積較細的二手公屋給老人家居住，自己在附近再買一個私樓細單位自住，既有私人空間，又可以做到更高按揭成數，財務安排更靈活。

作者是1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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