【保育VS起屋】綠化地帶「動土」百利無一害？四大住宅實例有辦你睇！｜胡說樓市
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、iStock、香港政府新聞網、unsplash、胡說樓市
城市綠化地帶的出現可以追溯到古代，有說法指，這個概念來自16世紀的英女王伊利莎白一世，藉著設立綠化帶，以阻止瘟疫的蔓延。也有說法指出，綠化地帶的概念源於19世紀、英國都市規劃師侯偉德爵士（Sir Ebenezer Howard）提出花園城市理論，他提出將社區融入田地或花園之中，平衡城市發展。
總括來說，綠化地帶主要是保育已建設地區或市區邊緣地區內的現有天然環境、防止市區式發展滲入這些地區，以及利用天然地理環境作為市區和近郊發展區的界限，以抑制市區範圍擴展及提供靜態康樂用地。而本港的綠化地帶，其主要包括斜坡和山坡，大多長滿天然樹木。
政府、發展商齊吼綠化地帶
「綠化地帶」內的土地大部分屬政府土地，但也有一些細小的私人土地，這些私人土地大多位於已建設區附近。
按照一般推定，綠化地帶內是不准許進行發展。然而，在房屋土地供應不足下，無論政府抑或發展商均已開始打綠化地帶的主意。政府早於2014年開展兩個階段的「綠化地帶」檢討，以證明已平整的、荒廢或沒有植被的綠化地，以及位於市區和新發展區邊緣、緩衝和保育價值較低的「綠化地帶」，有潛力可供進一步的房屋發展。
加上社會對開發郊野公園爭論不休，發展綠化地帶順勢成為替代方案之一。若不計郊野公園範圍，粗略估算，本港綠化地帶的土地面積超過15,000公頃，佔香港陸地總面積約14.5%。
幾年前政府曾預估，全港「綠化地帶」當中即使只發展1%，即約150公頃，在短中期內亦可提供約89,000個單位，其中超過七成是公營房屋。
發展綠化地帶真的無害？
發展綠化帶看似「無害」，而近年亦有不少綠化地改作住宅發展的例子，例如地產發展商世茂集團在2015年，以70.2億元投得的大窩坪延坪道用地，原本就屬於綠化地帶；佳明集團在2016年以9.39億元投得的青衣細山路地皮（明翹匯），明年即將落成，其前身亦為綠化地帶，及後被政府改劃住宅發展。
以下是各區近期發展綠化帶的一些例子：
（一）天水圍流浮山
有財團近月就天水圍流浮山一幅綠化用地，向城規會申請興建住宅項目，該幅佔地逾55萬平方呎的綠化用地，涉及4,829伙，相等天水圍藍籌屋苑嘉湖山莊的三分之一規模。
該地皮為元朗流浮山丈量約份第129約多個地段及毗連政府土地，地盤面積約555,863平方呎，位近天水圍天澤邨、天恒邨的西面，現為「綠化地帶」及「休憩用地（1）」用途。
申請人提出改劃為「住宅甲類（1）及（2）」等，其中住用樓面地積比率為4倍，涉及住用樓面約220.73萬平方呎。根據財團呈交方案，項目將會興建13幢住宅大廈，其中九幢樓高30至31層、四幢屬5層高的別墅，總單位數量4,829伙，料可容納13,521人。
（二）青衣西路
今年5月規劃署、土木工程拓展署及房屋署向葵青區議會提出了「青衣西路公營房屋發展計劃」，將一條青衣西路的綠化地帶改劃為住宅用地，面積涉2.73公頃，預計可提供約3,800個公營房屋單位，以容納約10,300人。
該地位於長宏邨及曉峯園以南，目前為山谷，建屋開山將影響一段溪流與若干林地，將需移植四棵土沉香，以及需搬走具保育價值的水生物種南海溪蟹。有青衣區議員指，相關工程或會持續十年，靠近多個大型屋苑，包括曉峰園及青華苑等。
另一邊廂，寮肚村村民7月收到地政總署信件，政府計劃清拆部分持牌寮屋，其範圍超出早前城規會文件顯示的範圍，有居民擔心該發展計劃會否延伸至周邊的綠化帶。
（三）大埔桃源洞
政府7月亦提出改劃一幅位於大埔桃源洞的「綠化地帶」用地，計劃興建三幢住宅大樓，提供約2,400個公營房屋單位，預料可容納約6,480人居住。當局預計可於2032至2033年竣工。
桃源洞用地位於達運道及馬窩路交界，東面為運頭塘邨、德雅苑、景雅苑及逸雅苑的公營房屋群；西面為馬窩路一帶的私人住宅發展 ，例如承峰、新峰花園等。
上述用地的最高總地積比率是6.8倍，初步計劃，將興建三座住宅大樓，並設一座停車場及一間有18個課室的小學。發展項目範圍內有約1,330棵樹木，料日後將有約990棵樹木會被移除。
（四）馬鞍山村路及樟木頭村一帶
規劃署於2020年底建議將馬鞍山村路及樟木頭村附近七幅綠化地帶改劃為住宅、政府機構等設施。當中四幅用作房屋發展，料可提供約6,170個公營房屋單位，及約1,080個私營單位，可容納約20,430人。
值得留意，其中有一幅被選為興建私營房屋的土地，被環保團體發現，與馬鞍山郊野公園距離不足15米，另一幅有意興建公營房屋的則僅距離35米，恐造成生態破壞。
城規會早前就改劃收到共7,286份申述及意見，數量冠絕歷年同類改劃，當中更多達99%反對。今次城規會會否按民意否決申請？受到很大關注。
上述發展綠化地帶的例子，對環境或多或少都會造成傷害，長遠不能輕視。另一邊廂，隨綠化地帶發展規模愈來愈大，區內人口隨時動輒多近萬人，區內的配套、交通能否負荷又是另一個問題。
土地供應不足，固然是不爭的事實，但單靠轉換綠化地帶來增加供應，未必是長遠之計。
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