經濟持續受壓 樓價難升｜封面故事

「暫時來說，香港受著整體經濟的影響，經濟始終都不是那麼好。」曾煥平指出，香港工商廈市場正處於低迷狀態，零售舖位、寫字樓與工廈均面臨多重挑戰，曾煥平認為，工商廈三者互相影響，形成連鎖反應。
「香港零售舖位現在主要靠民生行業支撐，例如餐飲及低消費品。」曾煥平提到，這些業態的租金承受力遠低於高峰期的高端消費品商舖。
現在的租金水平僅為高峰期的25%，而資本價值也跌了七成以上。他解釋內地人通關後並未湧入香港消費，反而更多是港人北上深圳購物。
「港元幣值強；加上內地物價相對便宜，導致內地人覺得香港消費太貴，短期內難以扭轉這一現象。」

不過，他認為舖位市場進一步下跌的空間有限，已接近底部，但復甦仍需等待兩地貨幣價值改變和經濟環境的改善。
另外，疫情後企業對辦公空間的需求減少，跨國公司撤出或縮減香港業務，內地公司也大幅減少來港擴展。
第一太平戴維斯發表今年9月香港寫字樓租賃市場報告指出，香港寫字樓空置率創下自2019年以來歷史新高，租金下降40%；預期到2027年寫字樓空置率將達到17%。
隨寫字樓市場下跌，工廈市場也受到波及。曾煥平提到，寫字樓租金下跌導致其代替品工廈的吸引力下降，工廈租金進一步下跌。
曾煥平強調，工商廈市場與住宅市場是緊密相扣的，當商業市場低迷，企業削減開支或裁員，員工收入受影響，自然無力買樓。

「經濟不好，大家又怎會有心機買樓？買樓也要供得起才行。」

樓市復甦沒有靈丹妙藥

他直言，香港住宅市場的復甦需要整體經濟環境的改善，而不是單靠政策放寬貸款或短期刺激措施來支撐，這一點「沒有靈丹妙藥」。
他強調，單一措施如放寬按揭政策，無法真正解決問題。「政府早前《施政報告》稍微放寬樓宇按揭，市場就『一天光晒』，真的這樣嗎？當然不是。」
曾煥平指出，即使按揭放寬，對購房者來說也不意味著可以隨心所欲地借款。
「我給你借多一點，你也要還得起才行，你以為不用還嗎？」他呼籲市場不要對政策調整過於興奮，應該理性看待目前的困境。
另外，曾煥平提到，目前內地經濟處於緩慢復甦階段也對香港樓市有影響。「內地的經濟現在還在struggle，復甦速度緩慢，未能完全恢復以前的水平。」

內地為了應對經濟困境，推出了一系列的救市措施。
「坦白講，出到那麼大刀闊斧的措施，很明顯是有問題，不然的話也不用出那麼多招。」
對於中央近期推出的一系列經濟刺激政策，曾煥平認為市場對政策效果的期望過高。「現在市場對任何政策都希望立竿見影。」
他指出，實際上，政策需要時間發酵。「中央最近出的組合拳力度相當大，但短期內未必看得到成效，需要給些時間。內地經濟好，香港才開始受惠，所以整體上需要更多耐心等待。」

息率仍高企

除了內地經濟的影響外，全球利率環境也是香港經濟壓力的另一重要來源。由於港元和美元掛鈎，息率跟著美國走，聯邦基金利率維持一段時間在5.25厘以上，令企業借貸利率大增。

即便最近香港利率有所下調，仍處於相對高水平。「距離接近零息的風光日子仍然很遠。」
對於未來減息預期，他認為需要持續觀察。「當然接下來可能會再減，但要減到以前的日子那麼低，還需要一段時間，我相信也不是看得那麼樂觀。」
他提到，特朗普當選美國總統後所實施的關稅政策，有可能推高美國通脹，或使聯邦儲備局減息步伐放緩。
雖然利息上升對普通買家的供款壓力影響有限，但對發展商的影響卻尤為顯著。
「小市民借貸買樓的利率大約是3厘至4厘，但發展商的融資成本卻是以本港銀行同業拆息（HIBOR）加100點子或200點子來計算。」

他舉例，當前HIBOR約4厘，發展商的實際融資成本可能高達5厘至6厘，甚至更高。
「一些財務狀況較差的小型發展商，借貸成本可能達到HIBOR加250至300點子，這相對於過往的低息環境，差距極為明顯。」
樓市持續下行，利率高企，負資產個案隨之迅速攀升。第三季末負資產住宅按揭貸款宗數逾40,000宗，比上一季增加逾萬宗。仲量聯行早前便估計負資產將破10萬宗。
曾煥平直指，政府公布的數據有明顯低估，因現時政府估算數字未計入發展商提供的第二、第三按揭。
曾煥平強調，負資產對消費心理的影響比供款壓力本身更為深遠。「很多人認為負資產不是問題，因為香港住宅的違約率極低，但這忽略了負資產對心理的打擊。」

他提到，即使還款能力沒有問題，負資產使得業主感覺「窮了」，進而大幅減少消費。這正是香港經濟不振的關鍵原因，負資產影響的是消費，而不是供款能力。在當前高息環境下，樓市短期內難以出現起色。但曾煥平亦提到，高息並不一定與經濟衰退劃上等號。「如果還記得1997年前的香港，當時經濟非常好，最優惠利率（P）高達10厘，但樓價依然不斷上升。」
他回憶，當時發展商關注的焦點是Capital gain（資本增值），而非利息成本，因為資本增長的回報完全掩蓋了利息成本。
「高息與經濟好壞並無必然關係，而是取決於整體經濟前景。」