經濟差效應浮現 新盤撻訂逾360宗創一手新例後新高 元朗Grand YOHO 2期成重災區
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、中新社圖片
Grand YOHO 2期買家損手共1,600萬元
近期撻訂個案中，以新鴻基地產（00016）元朗Grand YOHO 2期，錄得13宗撻大訂個案最為矚目。
相關買家在2018年8月至9月，以851萬元至1,659.7萬元買入，涉成交總額1.6億元，但於2020年11月4日終止交易，料遭殺訂10%，涉撻訂金額合共約1,600萬元。
撻訂單位分布於第3、5及8座，翻查一手成交紀錄冊，大部分撻訂單位所採用之付款方法，為買家於標書獲賣方接納後的120日或150日內支付樓價10%訂金；樓價餘額則於680日內支付，故估計買家現時撻訂，損失訂金金額為樓價約10%。
新地副董事總經理雷霆回應指，該批單位有機會短期內重推。
御半山II
至於同系屯門御半山亦不遑多讓，由10月中起，連錄十宗撻大訂個案。
當中御半山I的1A座20樓D室、1A座30樓E室、1B座9樓B室，均在2018年成交。單位實用面積介乎306至442平方呎，成交價分別約為680萬、785萬及566萬元，交易未有進展，料遭發展商沒收15%的大訂，即約102萬、118萬及85萬元。
另御半山II 2A座15樓B室，則在2019年以約595萬元成交，實用面積379平方呎，相關買家料損失10%訂金，即約59萬元。以上四宗撻大訂個案，發展商殺訂共約364萬元。
同屋苑10月亦錄六宗撻大訂，全屬2018年成交，料分別遭發展商沒收10%至15%的訂金，即涉及訂金622萬元。換言之，發展商殺訂合共986萬元。
恆大•珺瓏灣
另同區中國恒大（03333）旗下恆大•珺瓏灣第1期最新錄兩宗撻訂，兩買家均採用「90天現金優惠付款方法」，同於11月5日撻訂，料遭發展商殺訂5%訂金，即合共涉40.37萬元。
其中1座22樓H室，實用面積223平方呎，屬開放式間隔，在今年6月以419.8萬元成交。買家於11月初撻訂，料遭發展商沒收5%訂金，即約20.99萬元。另一單位為1座11樓G室，實用面積229平方呎，同為開放式間隔，在今年3月以387.6萬元成交。
惟買家最終撻訂，料損失5%訂金，約19.38萬元。
柏傲莊I連錄七宗撻訂
而今年矚目大型新盤、新世界發展（00017）大圍站柏傲莊I，新近亦連錄七宗撻訂、涉殺訂總金額約423萬元。
根據成交紀錄冊顯示，撻訂單位成交價介乎745.2萬至1,957.4萬元，料此批單位遭發展商沒收5%訂金，即殺訂金額由37.26萬至97.87萬元，總共涉逾423萬元。
名日．九肚山
鄰區長實集團（01113）沙田九肚名日．九肚山2座3樓E室，10月31日成交，惟買家簽訂臨時買賣合約後，交易未有進展，撻訂離場，料遭發展商沒收樓價5%訂金，以成交價810.5萬元計，涉資約40.5萬元。
白石角海日灣II
億京大埔白石角海日灣II新近錄得一宗撻訂個案，為海日灣II第1座5樓B室，該單位實用面積700平方呎，三房間隔，今年10月27日獲買家以1,037萬元買入。
不過，據成交紀錄冊顯示，交易在簽署臨約後未再有進展，估計該買家已撻訂，損失5%訂金，即約51.85萬元。
逸瓏灣8
同區信和置業（00083）旗下逸瓏灣8，10月19日亦錄四宗撻訂，料分別遭發展商沒收10%訂金，合共涉逾459萬元。
日出康城Malibu
另會德豐將軍澳日出康城Malibu日前連錄四宗撻大訂，買家都用建築期付款，全數於2018年3月買入，成交價由684.9萬至1,123.6萬元。
買家看淡後市
事實上，年初至今新盤撻訂宗數創一手新例實施後七年新高，有分析認為，主要是受疫情影響，經濟轉差效應逐漸浮現，部分買家因面臨裁員、減薪被迫撻訂；部分則因為看淡後市而被迫棄購單位，業主夢碎。
不過，有業內人士認為近期的撻訂僅屬個別情況。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為撻訂的買家大多是「借不足或計錯數」，部分是受賣樓現場氣氛影響而倉卒下決定，直至要支付樓價餘額時才發現未能上會。
他補充，一手成交量仍偏少，所以幾千人入票已經足夠撐起個市。發展商近年慢慢賣樓，所以每次都營造到搶購效果。
除非撻訂數字增加至相當比例，又或是蔓延至二手樓市場；否則，毋須過分擔憂。
宜先獲銀行預批 免樓財兩空
撻訂可以講得上是地產業界的禁語，不但是買家不想面對，地產代理亦然，特別是在新盤市場。
擬計錯數離場
買家在簽臨約後，向銀行申請按揭，如因為樓價暴跌，或個人財政問題，令銀行批出的貸款額未如預期，即是「計錯數」，終致買家未能應付首期，誤會了自己的供樓能力，買家或要放棄訂金，撻訂退出交易。
再者，近年發展商在付款上不少優惠，買家付出少少訂金就可以輕輕鬆鬆買樓，但有部分買家到最後在財務上的計數有問題而撻訂。
所以，準買家宜買新盤前先到銀行做預批，掌握個人負擔能力後才決定入市。
如果在簽訂正式買賣合約後撻訂，發展商有權追收差價，例如物業原售價為1,000萬元，在撻訂後重售，只賣得900萬元，發展商有權在沒收訂金以後，再追收100萬元的售樓差價。
不過，今時今日樓市仍處升軌，發展商回收撻訂單位只會加價再賣過，所以買家也不用太擔心賠差價這一環。
有資深前線地產代理直言，其實撻訂不只是買家不想面對的問題，地產代理亦然。因為一手樓的佣金來自發展商，而不是買家，當交易未能完成，撻訂訂金是發展商全取，地產代理不會從中得益。同時，地產代理的業績數據自然不被計算在內，士氣打擊甚大。
亦有市場人士建議，盡快完成買賣及申請按揭，即使面對樓市有波動，甚至因樓價下跌，造成物業估價不足時，買家都可因保住物業在手，避免樓財兩空。
故此，買家應趁早申請按揭，以免拖長時間，令樓市有下滑的機會而令自己資金安排出問題。
同時，買家亦應對個人的財務管理應有一定了解，簽約前向環聯申請取得自己的信貸報告，避免突然因為個人財政信貸問題，而致銀行不批足成數上限，令買家臨時要籌錢補首期。
