銀行轉按優惠壽終正寢 把握世紀回贈的最後一擊｜經一專欄
銀行轉按優惠壽終正寢
雖然全球政經形勢不明朗，香港社會動盪，但美國聯邦儲備局醞釀減息，兼且樓市成交萎縮，銀行為搶奪市場佔有率，正常應減按揭利率，及增加現金回贈，為何會突然調頭減回贈？過去幾年，筆者所屬按揭轉介公司，未有間斷地在互聯網、社交平台及新聞媒體，教導業主轉按之重要性。
本欄1957期題為《半數供樓日子免息的秘訣》（5月4日出版）曾提及，由於轉按回贈已達2.5%（銀行回贈連同中介獎賞），而按揭年利率只是2.375厘，罰息期兩年，並提及假如每兩年重複這個操作，首年免息；供樓30年，就有15年免息。
供樓30年15年免息
由於轉按好處顯而易見，過去幾年市場轉按總個案不斷上升，現時每月超過3,500宗，佔總按揭宗數超過四成，這尚未計算涉及「甩名」的轉按操作，因為銀行將這個動作歸類為「新購物業按揭」，如果包括在內，轉按佔總按揭宗數超過四成。
試想想，銀行每年收取2.375厘按揭利息收入，但當中2.1%須以現金回贈方式歸還客戶，尚未計算附送火險、按揭代理轉介費、前線職員佣金、估價報告費、驗樓費等。
倘若計及「燈油火蠟」，如果客人兩年便光顧另一間銀行，利潤真的微乎其微。但由於業主愈來愈識玩，兩年後一定轉按離開原銀行，導致轉按邊際利潤低無可低，大銀行索性放棄轉按市場，大幅削減轉按現金回贈。
如果大銀行帶頭削回贈，根據筆者經驗，其他銀行必然跟隨；如果所有銀行都把轉按回贈調低至1.5%，業主轉按意慾便有機會大減，或許能扭轉現在的局面。
銀行勢跟風削回贈
現時是轉按「世紀回贈」最後召集階段。筆者建議，打算申請轉按業主，應盡快遞交按揭申請表，只要在銀行宣布削回贈前經已遞交申請，便能鎖定舊回贈率，不受新計劃影響。
近日大批業主追趕這輛轉按尾班車，很多銀行出現「大塞車」狀況，申請表應接不暇。如果業主到分行申請，前線銷售員或有機會因繁忙關係而不受理，建議可以找相熟客戶經理（RM）處理，或到較偏遠或人流少的分行，也可找按揭代理代辦。
展望未來，筆者認為，轉按市場熾熱程度會減弱，但未必會完全冷卻，原因是轉按除為獲取現金回贈外，亦有加按套現、聯名物業「甩名」、「甩發展商二按」、「甩按揭保險取回15%保費」等功用。當中加按套現尤其重要，如果業主想將物業「一開二」，需要把原物業加按，給配偶作首期買第二層樓，只要樓價仍然反覆向上，轉按市場預期仍會活躍。
銀行業競爭激烈，按揭是銀行命脈，是兵家必爭之地。筆者估計，儘管短期內所有銀行會跟風削回贈，但冷靜過後，銀行又會為搶奪市場佔有率重施故技，2.1%高現金回贈率，業主仍然有機會再見。
編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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