買舊樓無實樓睇 兩個情況照買無問題｜經一專欄｜鎖匙盤｜香港樓市2019

撰文：1%Anthony | 圖片：新傳媒資料庫、中新社、unsplash

買舊樓 無樓睇點算好？

Anthony Sir：

近日樓市真的旺了，每次假日我去睇樓時，也見有很多人睇樓。

而且很多地區的代理都說無匙，甚至無樓睇，只是給我看相片和資料，便叫我考慮買。

但我都未睇過樓，點買呀？其實無樓睇的情況普遍嗎？你會如何處理呢？會冒險去買嗎？

祝小姐

樓市轉勢，很多地區都缺鎖匙盤，甚至無樓睇。不過未必個個讀者會知道是甚麼回事，簡單來說，放盤可以有幾個不同的狀態：

（一）最理想的是「鎖匙盤」，意思是住戶已搬走，業主將鎖匙放在代理行，該睇樓客可以隨時上門睇；

（二）其次是「約睇」，意思是住客尚未搬走，不能隨時睇樓，惟可以約時間，例如等住戶放工回家後，或放假時睇樓；

（三）最差的是「無樓睇」，意思是無法安排睇樓，最常見可能是有租客不便開門，亦有可能是業主嫌煩不想開門。

舊樓無得睇有甚麼風險？

對於很多人來說：「大拿拿幾百萬買層樓，點可以唔睇清楚？」但現實是：「有甚麼好睇？投資者買樓經常不睇樓！」

先分析無樓睇有甚麼風險？

二手物業買賣是按現狀交易，換句話說，你睇樓的時候單位的狀況如何，收樓的時候也應是這樣，如果無樓睇，即是說無論單位內狀況如何，都要照單全收。

你便會問：「如果單位好殘舊點算？」「如果隨單位附送的電器壞了點算？」

細心想想，這些重要嗎？單位殘舊？便裝修吧。電器壞了？便買新的吧。

目前，樓價不斷攀升，即使一個上車盤便500萬、600萬元，20萬至30萬元裝修費之中，花20,000至30,000元更換全屋冷氣、電器，並不是大數目。

如果售價可以減5%至10%即是平幾十萬元，即使要裝修換電器或隨時有賺。

然而，有些情況下，不能不睇樓，例如你的預算很緊絀，沒有多餘資金為單位大裝修、換電器，便必須要看清楚單位內情況。

又例如你很害怕裝修；或買的是一些相對比較高危的單位。

例如一些樓齡比較舊，屋苑管理質素比較差的單位，或是一些容易出現嚴重漏水情況的連天台、平台特色單位等，便應要盡量看看。

連租約買單位不一定睇樓

在某些情況下，無樓睇其實並不太大問題。一個情況是連租約買，買入單位的目的是出租，既然有人租，何須緊張？

另一種情況是打算全屋裝修後自住，即使單位經已裝修，提供電器，也未必合你心意。

最緊要便宜，筆者買舊樓多數是不睇樓。由於很多人對於無樓睇會很擔心，因此你如能不睇樓，

相對來說，競爭者會比較少，而且樓價一般會比有樓睇的單位稍為低。

唔睇舊樓也可買到筍盤

旺市時，人人癲搶是無得講啦，但市況差時甚至可以低5%至10%。

只要你平日多睇樓，同一屋苑的其他單位經已睇過，座向、景觀，普遍舊樓單位的內隴狀況已經是心中有數。

部分無樓睇的舊樓單位可看相片，雖然可能唔夠Update，但至少是有參考，有些連相都無的單位便要小心點。

如何可以做好準備功夫，唔睇樓也可以買到筍盤，往後在講座活動再分享。