買樓寧為雞頭莫為鳳尾

你好！本人年近40歲，已婚，沒子女。現於中上環上班，與太太月入各逾50,000元。我們正考慮買入樓齡逾20年的奧運站維港灣，或新一點、五年樓齡左右的啟德區物業，但以我們的經濟能力，後者只可以買到375平方呎左右的一房單位。如沒特別事故，本人打算再工作十數年便與太太退休到內地定居，到時自置的香港物業便放租。請問維港灣是否防守性較好，例如樓價比較企硬、抗跌力較強？謝謝你的寶貴意見。

諗sir：

讀者買樓預算估計逾800萬元，因為維港灣的兩房或啟德一房單位大致都在這價碼。
先講維港灣。屋苑主要在區內提供較細面積的兩/三房單位，樓齡相對同區物業較舊，面積、樓齡及銀碼都被浪澄灣比下去。

一房搶手程度不及兩房

啟德區內主打供應一和兩房單位，不過買樓客通常都要兩房。市況回調大部分客人都多數找兩房單位，一房雖然租值都不差，但始終搶手程度不及兩房，有得揀都住兩房啦。
買樓通常是選擇搶手、稀有的單位，以確保自己未來沽售都可叫高口價。
啟德和奧運區份都不錯，惟基於「寧為雞頭、莫為鳳尾」道理，寧願在差的區份中選一個好的單位，也不要在好的區份中選個差的。
讀者說自己和太太工資只可以負擔到逾300平方呎的物業，筆者建議他們找買樓POWERTEAM再計算，隨便網上計數不太準確。
擇區時如不介意不妨走遠一點，例如荃灣西或康城，以這個價碼可買到區內更優質物業。

荃灣和將軍澳已有分支家庭客，有能力承起樓價。畢竟是當區長大的人，買樓首選與家人同區。
荃灣西海之戀、柏傲灣等800萬元已夠買兩房梗廚單位；康城亦足以買到大兩房。
若一定要在奧運或啟德買樓，看看能不能加些預算至逾1,000萬元，應可買到舊屋苑的細三房單位，都有客路。
市差的時候都是較優質的單位能企硬不減價，差的單位只能「焗住劈」。買質差單位，只會令你受其他劈價的業主影響。
看回啟德區，這區有個特點，就是頗受新香港人歡迎。
筆者與大行做了個訪問（將會推出），區內「阿頭」表示啟德在11月新香港人的買賣成交數量，佔總數達約五成，亦是在同期全港逾500宗一手樓成交中，佔22%。

《施政報告》令啟德區睇樓量上升，睇樓客大部分是本地香港人，但計買賣成交的新香港人佔一半，相信是因為本地人資訊靈通一點。
加上買得啟德樓的本地客應是換樓客（較少人一「上車」就買啟德），很多都已有地方住，有條件觀察到明年初、再看息口環境才做決定。
新香港人在香港是首置；加上啟德有新醫院加海景及大面積海邊公園，對他們的確吸引。
不過，明顯有樓住但沒買樓的本地香港人，明年會回流到一、二手市場支持樓市。