6,240億元填海 不是倒錢落海 揭填海及樓價升跌之謎｜經一專欄

撰文：1% Anthony｜圖片：新傳媒資料庫、unsplash

唔填海 樓價難跌！

朋友： 早排聽你講買咗樓，最近成交價升咗好多！
筆者： 恭喜晒！即買即賺囉…
朋友： 多謝你嘅意見！不過屋企人擔心嚟緊會唔會跌…
筆者： 我都想跌多啲，可以執多啲筍盤嘛。
朋友： 短期波幅唔敢講，但係我都覺得長遠幾難跌。
筆者： 最基本嘅問題，供應唔夠…
朋友： 係呀…唔填海，都幾難跌！

朋友是典型小市民，唔識政治，只關心民生經濟。

同筆者一樣，雖然佢自己買咗樓，但都希望長遠樓價可以平番啲，身邊的朋友個個都買到樓、上到車。

話說有次他的選區補選議員，我問佢選邊個，佢話：「政治嘅嘢我唔識喎，邊個支持填海，就選邊個啦。」

點知冇一個話支持，就連建制派個參選人都冇講，可能擔心影響選情所以政綱冇提，最後佢冇去投票，哈哈！

填海是倒錢落海？

主流意見是反對的，實在有點難以理解。

筆者與身邊的朋友、學員，都已經持有多個物業，供應不足，樓價繼續升只會水漲船高。

如果純粹為了自己利益，最應該反對。

不過考慮到身邊仍然有很多朋友，未上到車、未買到樓，尤其是下一代買樓就更加辛苦，所以我們都傾向支持。

反對的原因，主要是因為要花6,240億元，倒錢落海。

很多人「買唔到樓」都係犯同一個錯誤：只睇支出，唔睇收入！

只睇支出，唔睇收入！

身邊很多朋友講起買樓上車就叫慘，原因是因為他們只看支出。

例如要付出幾多首期，要儲幾耐，然後仲會計算每個月要供幾多錢，然後就會聯想到自己往後會有幾痛苦，例如每年去少幾多次旅行，買少幾多個名牌包包，食少幾多次自助餐等等，總之就係…慘！

然而收入呢？睇唔到！

買咗樓之後，將來升咗值可以賣出去，自己唔需要住的話，仲可以放租每個月賺租金，這就是收入。

其實填海都是一樣，不能只看付出了幾千億，亦要看將來為社會帶來甚麼收益。

這不是純粹填海，之後還會發展CBD 3，即係點呢？

東九龍是CBD 2，大家可以看看過去10年，又或者再預視一下未來10年，整個東九龍會變成怎麼樣？

過往都是六時代脫節，十室九空的舊工廠區，現在已經是一個甲級商廈林立的工商業核心，CBD 3由零開始重新規劃，相信可以更有效率。

不同的專家都曾經作出過估計，當中最大的收入當然來自賣地。

除了住宅用地，最重要是商業用地，有測量師組織的專家估計賣地收入可以達到9,700億至11,400億，已經賺近倍！

很多人都擔心基建會超支，事實如此！

睇高鐵就知，不過就算超支，賣地呢條數都應該夠找，應該唔使市民挾錢。

還未計算其他貢獻…

填海抒緩住屋壓力

首先當然是抒緩住屋壓力，發展局局長說，交椅洲人工島可以提供15萬至26萬個單位。

當中7成是公營房屋，私樓比例少，價錢未必會平。

但最重要是有超過10萬個資助房屋，大把居屋、綠置居、首置上車盤可以大抽獎，年青人可以住平樓！

此外還有創造20個就業機會，為整體社會經濟帶來每年1,410億的收益，有排計！

筆者最擔心反而是交通配套是否可以配合，希望專家拆得掂。

相反如果冇咗填海…

咁就麻煩，土地小組搵極都係咁上下，睇番未來幾年的土地供應，越來越少，再加上私樓比例下調，辣招又唔會撤，可以預計到供應會進一步減少。

另一方面，美國又停止加息、縮表，環球經濟不穩又蘊釀下一輪量化寬鬆，即是說財富效應會有機會再次爆發，一來一回，筆者都擔心資產價格會再次失控。

當然好多人都會講話可以發展棕地、農地、高爾夫球場等等，當然贊成啦。

但之前筆者都分析過，很多時候都會涉及業權爭拗，有排搞，就算搞得到，都唔係重新規劃，綁手綁腳。

香港過去幾十年靠填海創造過無數機會，小學讀書都有講移山填海，香港算係專家。

成本未必高得過收棕地同農地，最緊要係唔使綁手綁腳，土地面積及剪裁可以自己話事，又唔使拗業權問題，效率都高好多。

編按：作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。

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