細單位 海量供應海量需求

小弟今年27歲，以往一直不敢妄想買樓，看過你的文章後想法正面很多，也就想試一試。

看過幾次樓，不過很少盤，仍未找到自己喜歡的。不久前土瓜灣新樓盤喜點本人都有入票。

回想起來，當天在示範單位現場有點衝動，應該先問問閣下意見才入票，不過最後抽不中。

閣下覺得喜點如何？本人看見附近還有地盤，將來還有其他類似的單幢樓，值得再認購嗎？

聽朋友說細單位會有海量供應，將來不值錢，是這樣嗎？

文：1% Anthony讀者等一層樓•阿棟問：
小弟今年27歲，以往一直不敢妄想買樓，看過你的文章後想法正面很多，也就想試一試。

看過幾次樓，不過很少盤，仍未找到自己喜歡的。不久前土瓜灣新樓盤喜點本人都有入票。
回想起來，當天在示範單位現場有點衝動，應該先問問閣下意見才入票，不過最後抽不中。
閣下覺得喜點如何？本人看見附近還有地盤，將來還有其他類似的單幢樓，值得再認購嗎？
聽朋友說細單位會有海量供應，將來不值錢，是這樣嗎？

聽說今次喜點收票近5,000張，全幢樓僅168伙，超額逾20倍，抽不中是很正常的，別失望。
首先，個人認為喜點這個樓盤是不錯的，尤其是它的位置，在北帝街及木廠街交界，區內指標屋苑傲雲峰斜對面，未來「土瓜灣站」宋王台出口附近，前臨啟德發展區，是土瓜灣區最有前景的地段之一。

項目以一房及開放式為主，筆者參觀時最便宜的單位，扣除折扣僅332.5萬元，呎價13,039元，低於旁邊的指標屋苑傲雲峰及翔龍灣二手價。
區內約30年的上車盤呎價12,000元，貴不了多少，若附近再有樓盤推出，價錢又差不多，可再碰碰運氣。
另一個問題，細單位海量供應，將來不值錢，筆者不同意！首先，有幾多？如何海量？
筆者亦曾聽很多人這樣說，可是筆者卻不喜歡聽了就信，會求證，會分析。
細單位未來供應的確多了，但是海量嗎？據報道，過去三年獲批動工紙項目共44,000伙，可於未來兩、三年陸續推出市場，實用面積少於400平方呎約26,700伙，佔整體比率逾六成，即每年不到10,000伙！

其次，大單位少又如何？買得起嗎？
中原城市領先指數已突破140，比1997年高出40%。
看看市區單位的售價，開放式及一房單位，以喜點為例入場費約350萬元及450萬元。兩房單位，以悅目為例，入場費約650萬元，借盡按保上限480萬元，首期亦要170萬元。
三房單位，除非買緻藍天；否則，市區單位隨時要800萬元或以上，不能做按保，要付40%首期，即320萬元起，請問有多少人買得起？
買不起大單位怎麼辦？唯有買細一點。事實上，近年二手物業市場，不但財力有限的用家，就算實力雄厚的投資者，都在搶細單位！

第三，市場要大單位？還是要細單位？
分析員只會說細單位供應增加，請問他們有沒有研究過，細單位的需求都以幾何級數上升？
筆者出生於上世紀70年代，成長於80年代，那時候我們的家庭觀念很重，一家幾口，小時候會住兩房，父母一間房，幾兄弟姐妹一間房。長大了，需要有多點空間，就會搬到三房，直至成家立室才搬離老家。
今天呢？孩子長大了還會搬三房嗎？看看街上高呼買不起樓的市民，看看他們的平均年齡吧！
未畢業就要搬出來了！兩房換三房？他們要的是三房嗎？錯了！他們要的是兩房加開放式，或兩房加一房！
兒時父母教導我們，成家立室，生兒育女，是人生的必經階段。一個家庭，需要的面積當然比較大，然而今天是這樣嗎？

你會跟子女說同一番話嗎？今時今日，成家立室，生兒育女，並非必須階段，挑不到合適的，單身又如何？看看今天的適婚年齡單身比例，看看離婚數字就知道。
在《經濟一週》網站「經一猛人」，今期筆者寫「樓價新常態」。其實在房屋面積需求上，社會亦出現新常態。聽說今次喜點收票近5,000張，全幢樓僅168伙，超額逾20倍，抽不中是很正常的，別失望。

首先，個人認為喜點這個樓盤是不錯的，尤其是它的位置，在北帝街及木廠街交界，區內指標屋苑傲雲峰斜對面，未來「土瓜灣站」宋王台出口附近，前臨啟德發展區，是土瓜灣區最有前景的地段之一。

項目以一房及開放式為主，筆者參觀時最便宜的單位，扣除折扣僅332.5萬元，呎價13,039元，低於旁邊的指標屋苑傲雲峰及翔龍灣二手價。

區內約30年的上車盤呎價12,000元，貴不了多少，若附近再有樓盤推出，價錢又差不多，可再碰碰運氣。

另一個問題，細單位海量供應，將來不值錢，筆者不同意！首先，有幾多？如何海量？

筆者亦曾聽很多人這樣說，可是筆者卻不喜歡聽了就信，會求證，會分析。

細單位未來供應的確多了，但是海量嗎？據報道，過去三年獲批動工紙項目共44,000伙，可於未來兩、三年陸續推出市場，實用面積少於400平方呎約26,700伙，佔整體比率逾六成，即每年不到10,000伙！

其次，大單位少又如何？買得起嗎？

中原城市領先指數已突破140，比1997年高出40%。

看看市區單位的售價，開放式及一房單位，以喜點為例入場費約350萬元及450萬元。兩房單位，以悅目為例，入場費約650萬元，借盡按保上限480萬元，首期亦要170萬元。

三房單位，除非買緻藍天；否則，市區單位隨時要800萬元或以上，不能做按保，要付40%首期，即320萬元起，請問有多少人買得起？

買不起大單位怎麼辦？唯有買細一點。事實上，近年二手物業市場，不但財力有限的用家，就算實力雄厚的投資者，都在搶細單位！

第三，市場要大單位？還是要細單位？

分析員只會說細單位供應增加，請問他們有沒有研究過，細單位的需求都以幾何級數上升？

筆者出生於上世紀70年代，成長於80年代，那時候我們的家庭觀念很重，一家幾口，小時候會住兩房，父母一間房，幾兄弟姐妹一間房。長大了，需要有多點空間，就會搬到三房，直至成家立室才搬離老家。

今天呢？孩子長大了還會搬三房嗎？看看街上高呼買不起樓的市民，看看他們的平均年齡吧！

未畢業就要搬出來了！兩房換三房？他們要的是三房嗎？錯了！他們要的是兩房加開放式，或兩房加一房！

兒時父母教導我們，成家立室，生兒育女，是人生的必經階段。一個家庭，需要的面積當然比較大，然而今天是這樣嗎？

你會跟子女說同一番話嗎？今時今日，成家立室，生兒育女，並非必須階段，挑不到合適的，單身又如何？看看今天的適婚年齡單身比例，看看離婚數字就知道。

在《經濟一週》網站「經一猛人」，今期筆者寫「樓價新常態」。其實在房屋面積需求上，社會亦出現新常態。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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