細價樓樂園｜屯馬綫半新樓5年「躺平」賺百萬 VS 居屋愈細愈易炒？

撰文：經一編輯部｜ 圖片：中新社

細價樓頻頻有斬獲

世紀21奇豐物業分行經理張翠珊表示，新近錄得馬鞍山半新樓薈朗成交，單位為2座中層A02室，實用面積221平方呎，屬開放式間隔，單位原開價460萬元，減價25萬元，減幅5.4%，成功獲買家以435萬元承接，實用呎價19,683元。

據了解，原業主於2016年9月購入上址，當時作價306萬元，持貨5年至今轉售，帳面獲利129萬元，單位期內升值42%。

同屋苑一房戶細價樓業主亦成功賺過百萬元離場。中原地產區域營業經理胡耀祖表示，1座中層A08室，單位面積297平方呎，1房間隔，日前以602萬易手，實用呎價20,269元。原業主於2016年以421萬購入單位，持貨5年，是次沽出單位帳面獲利181萬離場，單位升值43%。

元朗映御放盤不足10小時沽

元朗細價樓同樣有賺錢成交。美聯物業營業經理趙智敏表示，元朗映御中層1房單位，放盤不足10小時，火速獲區內客洽購，最終以600萬元承接。剛成交為映御1座中層C室，實用面積約374平方呎，向西享朗屏市景。單位放盤僅約10小時，隨即獲區內用家洽商承接，議價後以600萬元成交，折合實用呎價約16,043元。買家睇樓後即時還價，即時決定入市。

資料顯示，原業主於2016年5月以約408.5萬元購入上址，是次轉售帳面獲利約191.5萬元，期間升值約46.9%。

同區尚悅•嶺亦有細單位二手賺錢個案。利嘉閣地產分區董事黃永全表示，尚悅•嶺1座中層E室，實用面積約267平方呎，一房間隔，外望向南市景。業主原叫價530萬元，最後以508萬元成功易手。據悉，原業主於2018年11月，以431.6萬元購入上述單位，持貨3年，現轉手帳面獲利約76.4萬元，物業升值約18%。

同屋苑更有業主三年賺近百萬元離場。中原地產分區營業經理溫旭銘表示， 1座低層E室，實用面積267平方呎，一房間隔，叫價500萬元。減價8萬元，以492萬元沽出，實用呎價18,427元。買家為外區上車客，看好元朗的發展潛力，鍾情樓齡新，不用花費大裝修，上址向內園，環境清靜，見樓價合預算，即睇即買。至於原業主於2018年11月以399萬元一手購入單位，遂於三年限售期完結便沽貨止賺，帳面獲利93萬元或23%。

元朗細價樓備受追捧

事實上，北部都會區效應下，元朗區細價樓物業備受買家追捧，部份業主趁勢於額印限售期結束先行沽貨止賺。而元朗區500萬元以下2房放盤少有下，市場新近促成一宗怡豐大廈二手成交，區內用家以433.8萬元承接低層2房戶自住。

日前成交單位為怡豐大廈低層4室，實用面積約343平方呎，2房間隔，享市景。單位叫價約450萬元放售，火速獲區內用家洽商承接，議價後終以433.8萬元成交，折合實用呎價約12,647元。資料顯示，原業主於2004年5月以約67萬元購入上述物業，是次轉手帳面大幅獲利約366.8萬元，物業升值近5.5倍。

大圍金獅大賺4.4倍

指標上車盤大圍金獅花園更出現升值4.4倍個案。世紀21奇豐物業區域經理李仕明表示，金獅花園2期金富閣A座高層07室，實用面積336平方呎，2房2廳間隔，放盤1個月，原叫價550萬元，以535萬元沽出，實用面積呎價15,923元。據了解，原業主於2004年4月以99萬元購入上址，持貨17年多至今沽售，帳面獲利436萬元，單位期內升值4.4倍。

市區二手細單位亦有價有市，加上屯馬綫自2021年6月底開通，刺激土瓜灣一帶的單幢樓及大型屋苑錄高價成交。美聯物業首席高級營業經理黃家樂表示，土瓜灣喜築高層G室，實用面積333平方呎，屬1房套房間隔。

土瓜灣喜築5年賺球半

據了解，單位原放盤叫價720萬元，放盤約1個月，吸引同區客承接上車，還價18萬成交，減幅約2.5%，成交價702萬元，實用呎價約21,081元。據了解，原業主於2016年10月斥資544.6萬元購入，是次轉手帳面獲利約157.4萬元，升值約29%。

港島東筲箕灣中心一個307實呎上車盤，獲同區租客斥488萬元入市，2001年貨轉手大幅升值逾5倍。美聯物業上區域經理黎泳傑指，剛成交的筲箕灣中心B座低層A室單位，實用面積約為307平方呎。

原業主叫價約498萬元，議價後以約488萬元意頭價成交，折合實用呎價約15,896元。買家為同區租客，見樓價合預算，故斥資入市作上車之用。原業主於2001年11月以約79萬元購入上述物業，是次轉售帳面獲利約409萬元，持貨20年大幅升值約517%。

居屋愈細間愈有市場

本港樓價高企之下，居屋即使有折讓，亦不時出現高價，連帶政府興建新居屋單位時，都愈建愈細間，不足300平方呎的單位比比皆是。

新居屋單位面積愈來愈細，根據公屋聯會資料，由2016年最細約300多平方呎，急跌至2020年約200多平方呎的單位，跌幅約33%。市場人士估計，或因政府為滿足房屋供應量，而選擇間細單位，以提供供應量。

此外，2014年新居屋中型單位佔逾95%，單位面積至少達434平方呎，並不設200多平方呎的細單位，但2020年新居屋，中型單位的佔比則急跌至約35%，至於200多平方呎單位則佔15%。

近期多宗資助房屋未補價二手成交，原業主均以倍數獲利，同樣是300餘呎的中小型單位。啟德啟朗苑一個位於A座低層04室，實用面積380平方呎，日前以約552萬元未補價易手，實用呎價14,526元，以呎價計，為東九龍未補地價居屋王。原業主2019年4月以261萬元向房委會一手購入，持貨僅約2年多，即使是辣稅盤，帳面勁升約291萬元或1.1倍。

另一方面，新世界發展(00017)成立的社企「新世界建好生活」，推出首項私人資助房屋項目試點計劃，擬在新界西發展300伙私人資助房屋項目，並正與政府討論補地價優惠問題。

以實用面積300平方呎的單位舉例，指參照公營資助出售房屋機權獲得的補地價優惠計算，連同建築費等成本後，料單位將以約270萬元出售。而買家可在買入單位第10年起，向政府補回地價差額後，將單位在市場上自由出售。

業主10年後若要推出自由市場，預計要補地價三分一。同時，日後項目會有露台及一般家電，標榜非開放式及廁所非「黑廁」，並設小型會所。不過至今尚未公布確實地點，只稱位處新界西的「已發展地帶」。

延伸閱讀：將軍澳10個原因冊封「市區最後樂土」 遭網民一面倒負評：新界扮市區想博乜？

延伸閱讀：恒大最終回｜違約、退樓潮、負增長 內房百強銷情「雙降」：有排都望唔到谷底！