細價樓爆煲？我撐！

財務公司代表率先反擊，地產從業員、專家、學者亦紛紛唱反調，說甚麼用家主導、樓市基礎穩健、借貸率偏低云云。筆者卻非常支持湯博士的預測，是的…我-撐-爆-煲！

又講一個實戰故事，某日與代理朋友「三點三」。
代理A：「高老闆嗰個170呎單位（旺角），我賣咗250萬元呀。」
筆者：「唔係化？成40年樓，樓下仲要係大排檔，呎價14,700元？」
代理B：「好奇咩，河畔花園低層242呎，都成到368萬元啦。」
代理A：「嘩！呎價15,000元？新界樓，仲要唔係一線區喎！」
筆者：「新界樓貴過九龍……唔係，就嚟貴過港島添啦！」

代理B：「而家啲業主，唔創新高唔賣樓架！」
如是者…這天的「三點三」下午茶，不停講破頂！

筆者認同細價樓爆煲，不是因為財務公司，而是買家失去理智。舉例說，iPhone 6市價賣5,588元，華強北炒家10,000元、15,000元搶購，最初幾天供應不足，還可以賺到錢。然而，當供應漸漸回復正常，仲唔「坐艇」？蝕讓？

就正如今天細價樓市場，很多買家在買樓的時候，根本沒有考慮物業本身的價值，只要買得起，就買！原本只值250萬元的單位，用300萬、350萬元去追，爆煲……是正常的！

甚麼是物業本身價值？

衡量物業價值的因素很多，有機會再詳談。簡單來說，質素相近的物業，當港島賣15,000元，九龍是否應該打個折呢，例如賣13,000元呢？新界一線是否應該再打折呢，例如賣11,000元呢？新界二、三線是否應該再打個折，例如賣8,000至9,000呢？

現在的情況是，新界二、三線樓會睇住市區樓開價，你叫13,000元，我叫12,000元，如果順利賣出，下一個業主開價就會是13,000、14,000……

為甚麼買家願意買？

路人甲：「嘩！無良業主呀！新界樓開港島價，搶錢呀！」
業主茂叔：「有人俾15,000元，唔通我賣13,000元咩，開善堂呀

先不要斥罵業主開天殺價，問題是，為甚麼你願意買？兩個原因：

(一) 買家明知不合理，仍然硬着頭皮去買，市場沒有供應，反正俾得起，唯有打開肚皮任人劏！
(二) 買家根本不知道價錢不合理。投資者要賺錢，很少高追，高追的多數是新手。例如親人住馬鞍山，就只在馬鞍山睇樓、買樓，貴過市區？唔知喎！

沒有買樓知識和經驗，買貴了，是正常不過的事。爆煲？筆者看的，不是整個市場的爆，而是個別買家的爆！誰用不合理價去接貨，誰的爆煲風險就越高！

我-撐-爆-煲！就算估錯，又如何？湯博士文章一出，市場嘩然！立即有急讓、平售報導，不再一面倒吹捧破頂新高！如果可以喚醒市民，買樓時更理智，就唔會爆煲！

救到咁多人…抵！1% Anthony 願意負上估錯市的罪名！