細價樓更具升值潛力

你好，我們一家四口現居於九龍灣德福花園，最近想買多一個單位收租投資，目標是除了收租，加強現金流的同時，亦可以享受到樓價升幅。有朋友說一定要買三房或以上的大單位，說供應少，升值潛力高。

另外，又有朋友叫我買細價樓，說有錢不如買多間。到底買細價樓好，還是三房大單位的好呢？

讀者James

文：1% AnthonyAnthony Sir：

你好，我們一家四口現居於九龍灣德福花園，最近想買多一個單位收租投資，目標是除了收租，加強現金流的同時，亦可以享受到樓價升幅。

有朋友說一定要買三房或以上的大單位，說供應少，升值潛力高。

另外，又有朋友叫我買細價樓，說有錢不如買多間。到底買細價樓好，還是三房大單位的好呢？

讀者James

這個問題經常有讀者問，幾年前回答過，當時筆者大膽預期，細價樓的投資價值比較高，將會跑贏大市。

後來政府不斷為樓市「加辣」，令無論是用家還是投資者，都會選擇買細價樓zd12015年樓價瘋癲，部分二、三線屋苑的細價樓溢價太高，當然不值得買。然而，今年細價樓已有明顯調整，呎價與大單位已經非常接近了，是時候翻叮。

三房單位供應少，惟不代表升值潛力大。幾年前筆者亦聽過不少專家這樣說，由於三房或以上大單位的供應量少，所以升值潛力大，似乎理所當然的供求理論，過去幾年在現實世界中崩潰，升幅遠不及細價樓。

最主要的原因是政府不斷收緊按揭，令購買三房或以上大單位的成本以幾何級數上升，正如身邊很多朋友說：「鬼唔知三房供應少咩？買得起先得㗎！」

如果想三房大單位升值，最重要是政府「減辣」，放寬按揭，重啟換樓鏈。讓現時手持細單位的市民，賣樓後有足夠的能力購買三房或以上的大單位。問題是政府是否有「減辣」條件呢？

看看之前幾個月的情況，樓價急跌逾一成，部分高溢價的細價樓屋苑，個別單位下跌近100萬元。然而，發展局局長陳茂波仍然堅持政府現沒有「減辣」條件。即使下任特首上場，亦未必夠膽貿然「減辣」，並放寬按揭。萬一樓價因而又再急升，政府上下如何面對數以百萬計的基層市民？

即使政府放寬按揭，重啟換樓鏈，亦不能保證三房或以上的大單位升值潛力會更高，其中一個重要原因是社會結構的轉變。

幾十年前的舊樓、唐樓都有很多大面積的單位，因為當時的社會主流是大家庭、子女多，甚至三代同堂，當然需要更大的居住面積。然而，今時今日，不少年輕人還未讀完書，就嚷著要搬出來過獨立生活了。

還有不少到適婚年齡的中年男女，揀不到理想對象，就情願不結婚，過優質的單身生活。因此現時的細價樓，尤其是新入伙的樓盤，開放式、一房單位的租金有價有市。

以前子女年紀漸大，需要一間細樓換一間大樓，現在當子女年紀漸長，需要的是一間細樓換兩間細房。

最後，聽見很多個案，不少父母情願價錢貴一點，都會幫子女付首期，在附近買多一個細單位，讓子女有獨立空間的同時，又可以跟父母保持緊密關係。

從投資角度出發，可考慮兩房單位，進可攻退可守。如果可以買到一些單位，可以由兩房變做兩房半或三房，更值得留意。

文：1% Anthony這個問題經常有讀者問，幾年前回答過，當時筆者大膽預期，細價樓的投資價值比較高，將會跑贏大市。後來政府不斷為樓市「加辣」，令無論是用家還是投資者，都會選擇買細價樓。2015年樓價瘋癲，部分二、三線屋苑的細價樓溢價太高，當然不值得買。

然而，今年細價樓已有明顯調整，呎價與大單位已經非常接近了，是時候翻叮。三房單位供應少，惟不代表升值潛力大。幾年前筆者亦聽過不少專家這樣說，由於三房或以上大單位的供應量少，所以升值潛力大，似乎理所當然的供求理論，過去幾年在現實世界中崩潰，升幅遠不及細價樓。

最主要的原因是政府不斷收緊按揭，令購買三房或以上大單位的成本以幾何級數上升，正如身邊很多朋友說：「鬼唔知三房供應少咩？買得起先得㗎！」

如果想三房大單位升值，最重要是政府「減辣」，放寬按揭，重啟換樓鏈。讓現時手持細單位的市民，賣樓後有足夠的能力購買三房或以上的大單位。問題是政府是否有「減辣」條件呢？

看看之前幾個月的情況，樓價急跌逾一成，部分高溢價的細價樓屋苑，個別單位下跌近100萬元。然而，發展局局長陳茂波仍然堅持政府現沒有「減辣」條件。即使下任特首上場，亦未必夠膽貿然「減辣」，並放寬按揭。

萬一樓價因而又再急升，政府上下如何面對數以百萬計的基層市民？即使政府放寬按揭，重啟換樓鏈，亦不能保證三房或以上的大單位升值潛力會更高，其中一個重要原因是社會結構的轉變。

幾十年前的舊樓、唐樓都有很多大面積的單位，因為當時的社會主流是大家庭、子女多，甚至三代同堂，當然需要更大的居住面積。然而，今時今日，不少年輕人還未讀完書，就嚷著要搬出來過獨立生活了。

還有不少到適婚年齡的中年男女，揀不到理想對象，就情願不結婚，過優質的單身生活。因此現時的細價樓，尤其是新入伙的樓盤，開放式、一房單位的租金有價有市。

以前子女年紀漸大，需要一間細樓換一間大樓，現在當子女年紀漸長，需要的是一間細樓換兩間細房。最後，聽見很多個案，不少父母情願價錢貴一點，都會幫子女付首期，在附近買多一個細單位，讓子女有獨立空間的同時，又可以跟父母保持緊密關係。

從投資角度出發，可考慮兩房單位，進可攻退可守。如果可以買到一些單位，可以由兩房變做兩房半或三房，更值得留意。

筆者是1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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