細價樓優勢過分反映

記得去年年初，筆者與《樓轉命運》及《上車又住又賺》另一位作者、前輩King Sir在電台節目分享對樓市睇法，當時全城唱淡，我們認為受「辣招」影響，中高價樓將受壓，細價樓值得投資，電台主持作證！節目還分享了一些值得留意的地區，被評為盲目大好友。

氣氛好的時候，人人有百萬個理由看好，今日如是。

日前湯文亮博士提出「細價樓爆煲論」，很多學者、專家反對。日前筆者拜讀唐榮先生的《細價樓—驚爆升多過爆煲》，當中引述林一鳴博士在《我不信細價樓三個月內爆煲》中五點利好樓市因素。

跟很多朋友一樣，筆者認識唐榮先生是因為他的「痛苦指數」，反映樓價太高，與市民生活脫節等。今次看見他轉向看好，確實有點意外。

文章引述的五大利好樓市因素，包括：
1) 細價樓須繳付的雙倍印花稅（DSD）不多；
2) 額外印花稅（SSD）凍結二手市場的盤源；
3) 政府房策措施，拖慢了「換樓鏈」的速度；
4) 400萬元或以下物業，仍然做九成按揭，上車客追捧；
5) 公營房屋不足，大部分首次置業人士仍要買私樓。

以上種種原因，筆者絕對明白，再多十個理由亦數得出來。為甚麼仍然支持湯博士的「細價樓爆煲論」呢？原因很簡單，因為筆者認為有關因素已經反映，甚至過分反映！

為慳稅 隨時付出更多

以下例子，表面上是細價樓須付的DSD比高價樓少：

● 300萬元物業須付3%，即9萬元；
● 600萬元物業須付6%，即36萬元，多出4倍；
● 買兩個300萬元物業，只須付18萬元，省18萬元。

如果300萬元物業與600萬元物業成比例的話，上述計法當然沒錯，但若計及下列因素：

● 18萬元相對於600萬元總樓價，只是3%；
● 同一屋苑，300萬元樓呎價是13,000萬元，600萬元樓呎價平10%；
● 換句話說，買貴60萬元，只為節省18萬元……

說到這裏…是否覺得有地方不妥？

財力不足無話可說，若有資本，例如早幾年買了樓，賺了錢的散戶或小投資者，建議不要以高溢價搶細價樓，因這是受到政策扭曲影響。若政策改變，形勢亦會有變。

所謂「爆煲」，不是說細價樓會跌三成、跌五成，而是重返正常的、應有的價值。

新手盲搶樓

惟唐榮先生又引述買家毋懼「爆煲論」繼續破頂價追貨，要知道今天以破頂價追貨的，大部分都是新手，他們缺乏知識及經驗，再加上市場缺盤，在議價角力上當然「蝕底」。

如果你是代理，說服一個新手買家俾多廿萬元，點都易過說個老手業主減廿萬元。

另一個原因是傳媒報報喜不報憂，破頂價就大字標題，低價成交就無人理！

展望羊年，筆者認為樓市仍會穩定發展，惟細價樓的升市已近尾聲，不是不能買，而是不要高追，看到價錢合理、有前景的盤才買。

祝各位安居樂業，心想事成！