細價樓供應多的誤解

先多謝你一直以來在專欄中的分享，非常實用。

我工作好幾年了，差不多儲到首期，約50萬、60萬元，正準備買一個逾300萬元的單位，借盡90%上車自用。

然而，經常聽見有專家說，未來新樓的供應量多，尤其是細價樓的供應更多，不值得投資。但如果要買中高價樓，我又未有能力，那怎麼辦呢？細價樓供應真的多得那麼恐怖嗎？

讀者ALan

文：1% AnthonyAnthony Sir︰

先多謝你一直以來在專欄中的分享，非常實用。

我工作好幾年了，差不多儲到首期，約50萬、60萬元，正準備買一個逾300萬元的單位，借盡90%上車自用。

然而，經常聽見有專家說，未來新樓的供應量多，尤其是細價樓的供應更多，不值得投資。但如果要買中高價樓，我又未有能力，那怎麼辦呢？細價樓供應真的多得那麼恐怖嗎？

讀者ALan

很多朋友都問過這個問題，不少專家指出，未來細價樓的供應會很多，樓價會受壓，不值得投資。

筆者認為，當中存在一個很大的誤解。供應多的不是細價樓，而是細面積、細則單位。

無可否認，未來新樓的供應不少，但不代表細價樓的供應多。
最常見的情況是以貼近二手呎價低開；加上眼花撩亂的折扣、優惠吸引買家，然後因應銷情逐步加價，到最後一批已貴了不少。

有朋友從成本分析，指近年建築成本高企；加上地價及合理利潤，新樓難以平賣。

又有朋友從需求分析，香港人很有錢，購買力強，即使地價平了，發展商亦不會賤賣。

無論讀者支持成本分析還是需求分析，總之今天樓價就是跌不下去。

如果以400萬元以下作為「細價樓」標準，看看最近的新盤。
除了個別主打上車族的項目，例如屯門豐連、馬鞍山薈朗等，細價樓的比重較多外，其他熱賣項目，例如港島東形薈、元朗票王Grand YOHO、九龍東啟德1號等，哪裏有400萬元以下的單位呢？

有些開則比較多元化的新盤，如將軍澳Savannah、元朗朗屏8號等，部分單位賣400萬元以下，但數量有多少？

由於樓價便宜不了，發展商唯有將貨就價，單位面積愈來愈細，因應今時今日的建築條例賺盡。

部分200、300平方呎單位都有露台或工作平台，唯有在開則上下工夫。

要把樓價控制在400萬元以下，逾200平方呎單位在左減右扣下，連房間也間不到，於是就出現了大量的開放式單位。

如果樓價同是400萬元以下，有兩間房呢？會受影響嗎？一個是開放式單位，只能住一、兩人；一個是兩房單位，可以住一個小家庭，完全是兩個市場。

400萬元以下買到兩間房的單位？哪裏有呢？

二手樓就有了，同樣是逾200平方呎的單位，沒有露台和工作平台，空間非常實用，只要開則得宜，就能有兩間房。

這個銀碼，400萬元以下，這個開則，兩房單位，請問有新供應嗎？

新盤單位兩房最便宜都要近600萬元；三房最便宜都要近800萬元；相反，二手樓市場，兩房單位逾300萬元就買到，三房單位市價約逾400萬元就買得到。

雖然不能借足九成，但可借八成，這個銀碼，逾400萬元，這個開則，三房單位，請問有新供應嗎？

未來新樓供應多？細價樓供應多？供應多的只是發展商將貨就價，細面積的開放式單位而已。

如果讀者買的細價樓，逾300萬元有兩房、逾400萬元有三房，這類單位，根本不會有新供應。

不過，讀者買樓的時候，要認真留意開則，能否分間兩、三間房是很重要的。很多朋友都問過這個問題，不少專家指出，未來細價樓的供應會很多，樓價會受壓，不值得投資。

筆者認為，當中存在一個很大的誤解。供應多的不是細價樓，而是細面積、細則單位。無可否認，未來新樓的供應不少，但不代表細價樓的供應多。

最常見的情況是以貼近二手呎價低開；加上眼花撩亂的折扣、優惠吸引買家，然後因應銷情逐步加價，到最後一批已貴了不少。

有朋友從成本分析，指近年建築成本高企；加上地價及合理利潤，新樓難以平賣。又有朋友從需求分析，香港人很有錢，購買力強，即使地價平了，發展商亦不會賤賣。

無論讀者支持成本分析還是需求分析，總之今天樓價就是跌不下去。如果以400萬元以下作為「細價樓」標準，看看最近的新盤。

除了個別主打上車族的項目，例如屯門豐連、馬鞍山薈朗等，細價樓的比重較多外，其他熱賣項目，例如港島東形薈、元朗票王Grand YOHO、九龍東啟德1號等，哪裏有400萬元以下的單位呢？

有些開則比較多元化的新盤，如將軍澳Savannah、元朗朗屏8號等，部分單位賣400萬元以下，但數量有多少？ 由於樓價便宜不了，發展商唯有將貨就價，單位面積愈來愈細，因應今時今日的建築條例賺盡。

部分200、300平方呎單位都有露台或工作平台，唯有在開則上下工夫。要把樓價控制在400萬元以下，逾200平方呎單位在左減右扣下，連房間也間不到，於是就出現了大量的開放式單位。

如果樓價同是400萬元以下，有兩間房呢？會受影響嗎？一個是開放式單位，只能住一、兩人；一個是兩房單位，可以住一個小家庭，完全是兩個市場。400萬元以下買到兩間房的單位？哪裏有呢？

二手樓就有了，同樣是逾200平方呎的單位，沒有露台和工作平台，空間非常實用，只要開則得宜，就能有兩間房。這個銀碼，400萬元以下，這個開則，兩房單位，請問有新供應嗎？

新盤單位兩房最便宜都要近600萬元；三房最便宜都要近800萬元；相反，二手樓市場，兩房單位逾300萬元就買到，三房單位市價約逾400萬元就買得到。

雖然不能借足九成，但可借八成，這個銀碼，逾400萬元，這個開則，三房單位，請問有新供應嗎？

未來新樓供應多？細價樓供應多？供應多的只是發展商將貨就價，細面積的開放式單位而已。如果讀者買的細價樓，逾300萬元有兩房、逾400萬元有三房，這類單位，根本不會有新供應。

不過，讀者買樓的時候，要認真留意開則，能否分間兩、三間房是很重要的。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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