納米樓唔同縮水樓 樓價仲咁貴 想上車無得揀 | 香港樓市2018
撰文：Smart ED編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、網上圖片
納米樓大勢所趨 禁興建本末倒置
市況轉趨淡靜，一方面是因為6月、7月發展商狂推新盤喪吸購買力；二來是中美貿易糾紛令股市下挫；
三來是銀行調高拆息封頂，加上「娥六招」推出，在在都影響到準買家心態。
不過別以為樓價就會向下拾級調整，目前只是成交放緩，價格基本企硬。
市面說甚麼減價或劈價盤，只是早前賣方開價實在太不切實際，大大脫離市況，現時略為回歸現實，將價格稍為調低所致。
筆者相信，待樓市完成整固後，樓價又將穩中趨升，畢竟市場依然供應有限，所有人心理是樓價一旦回調，是千載難逢買入機會，馬上入市追貨，大量的購買力支持樓價穩定下來。
加上經濟情況仍然穩定，加息步伐緩慢，暫時看不到未來樓價有大問題。
高樓價才是核心問題
樓價高企不下，市民要置業，只能愈買愈細。
先前立法會議員譚文豪說要打擊納米樓，聲嘶力竭地說要規管單位最小面積，筆者對此說法極有異議。
不許發展商蓋納米樓，先不論是否打壓自由市場，現實上最影響反倒是有意置業的人士。
不是嗎？以早前恒基地產（00012）位於大角嘴的利奧坊為例，一個一房單位，實用面積兩百多方呎，承惠600萬元，每平方呎價接近30,000元。
以這個呎價，不蓋迷你單位，何來那麼多人有能力購買？
以一個400平方呎的單位為例，就要逾千萬元，試問一個打工仔，縱使是中產，那有能力上車？
所以問題是樓價，而非納米樓，只要樓價一天在高位，縱然禁建納米樓，續興建小型單位，市民仍然是買不起。
反之，納米樓是配合小市民購買能力的產品，透過縮減面積而降低整體金額，從而遷就買家能力。
限建納米樓的建議，似乎是本末倒置，搞不清問題核心。
當政者應針對的是如何解決高樓價的問題，而不是去干擾自由市場的運作。
若說能建較大單位，發展商自然會因應市場調節，可現實是愈來愈少人能買得起400到600平方呎的單位。
90年代香港有些發展商，專發展單幢式物業，那些物業的實用率與建築面積有頗大的差別。
不宜與縮水樓混為一談
例如一個300方呎單位，發展商說八成實用率，實際卻是五成不夠，即是實際面積不到150方呎，這類以欺詐為目的之項目，當年被稱為「縮水樓」。
隨著政府加強規管，所有銷售樓宇要明碼實價列出實用面積，當中亦有許多規定，發展商較難隨意列出一個物業建築面積，縮水樓幾已絕跡。
至於納米樓，發展商明碼實價列出實用面積，例如200呎，基本上就是這個呎數，當中並沒有欺騙，買家若嫌樓宇空間太細小，可以不買，權利全在買方手上。
明白這點，就不會認為納米樓是欺騙消費者，反之是配合市場應運而生的產物。
再來可以看看上世紀80年代日本泡沫經濟，東京等大城市的樓價爆升，要在當地置業，動輒需要三代人供款。
結果日本人只好將貨就價，大量興建一些小型單位，沒有房間、開放式廚房，每個單位面積只有200呎左右，這些不就是我們港人今天說的納米樓？
當時相類單位大行其道，遍地開花，到今天許多日本二手樓宇在香港推售，每個幾十到百多萬元，就是這些單位。
可見小型單位並非是甚麼大不了的事情，只是樓價高企情況下，因應市場需要的產品，許多大城市也會存在。
若然本港樓價持續高企，納米樓肯定會成為主流，要不然普通市民那有能力隨手拿出千萬元去購置一個單位？
增房屋供應滿足需求
事實上，對於解決房屋供應問題，納米樓也並非是壞事。
試想一個項目可建總樓面面積倘是100萬方呎，若興建1,000平方呎大單位，只能提供1,000個單位，若改建兩百呎納米樓，就提供5,000個單位。
現時最有迫切置業需要者是上車人士，他們大多是首次置業，有剛性需求。
反之對大單位有需求的人士，多是換樓者，簡單講是對住房未有最迫切需要，他們多是追求更理想的居住環境。
從緩急先後及供應的角度著眼，應是滿足首置或有剛性需要人士為先，而以納米樓方式發展項目，能提供更多單位，對紓緩剛性需求更有效。
簡言之，若樓價再持續向上，可以預見未來將會有更多項目以納米樓模式發展；即使樓價停留在現時水平，納米樓的需求也只會是有增無減。
一來是今天樓價實在太高，二來年青人上車心態十分迫切，興建納米樓可提供更多單位以滿足市場需要。
另外，部分人也會選擇以納米樓作投資用途，由於面積較細，相對涉及的總租金會較低（以總租價計算，並非以每呎租金計），較受單身人士歡迎，讓投資者更容易租出。
買納米樓作長線收租用途，變成是資金一個出路，是以未來只要樓價仍高企，納米樓成趨勢是無容置疑。
公開土地投標價 提高樓市能見度
政府開始公開土地招標的投標價格，位於粉嶺安樂村安全街的工業地，成為首幅被公布招標價的土地。
地政總署日前的公布顯示，地產商落標價格頗參差，中標與最低標間的差距達到5倍。
安樂村的土地，由億京置業控股有限公司於7月時以7.329億元投得，按日前公布的各個入標價，相對於第二高價的6.14億元，差距原來達到19.4%，而最低標價更只有1.22億元，與中標價相差500%。
億京的中標價是每方呎樓面地價約3,617元，與市場估計的上限接近。
據悉，當時入標財團有新鴻基地產（00016）、恒基地產、信和置業（00083）、嘉華國際（00173）、英皇國際（00163）及森信紙業（00731）。
除中標者出價逾7億元外，另外五家出價均高於5億元，餘下兩個入標者只有3.6億及1.22億元。
油塘住宅地成下一焦點
政府公開所有入標價，將透明度大大提高，讓市場更容易掌握樓價走向。
事實上，過去只公布中標價格，市場不知曉其他的出標價，究竟與中標價是否接近，又或有頗大差距。
若是接近，即大多市場參與者對樓價有一個共識，否則可能是個別入標者過於進取。情況就如年前內地發展商競投地皮時，出價之高震驚市場，若市民不知曉別的標價，就摸不透是個別入標者行為，還是整體市場對後市樂觀的表現。
如今能得知各個入標價格，就更容易了解樓價趨向。
目前市場關注的另一焦點，是上週保利置業（00119）以33億元中標的油塘高超道住宅地。
一方面由於該幅是住宅地，指標性較強，另外該地是以市場預期下限成交，市声關心其它出價是貼近保利中標價，還是遠遠落後。
倘若是屬於後者，反映發展商對後市有頗大保留。
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