第二季樓價將微跌 汪敦敬直指2003年以來最佳入市時機：唔「上車」會後悔！
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、iStock
疫情持續，不但打擊股市投資者信心，連樓市投資者及業主的信心都受到動搖。中原城市領先指數（CCL）顯示，最新一週的CCL報175.51點，按週跌不足0.1%。紀惠集團行政總裁湯文亮及祥益地產行政總裁汪敦敬不約而同地認為，第二季樓價僅是微跌。
汪敦敬認為，目前的樓市只屬微調，看不到樓價有持續下跌趨勢，
「在疫情及社會運動的夾擊下，二手市場目前的放盤量，在大部分時間並非處於增加狀態，有時更出現放盤量下降，可見此刻看不到『樓梯式下跌』問題。」
湯文亮的觀點亦見雷同，目前在疫情影響下難免出現汰弱留強情況，不少實力稍弱的投資者或商店都會被迫離場，在第二季稍為拖低樓市表現。 汪敦敬解釋，「樓梯式下跌」是一種市場現象，當一個樓盤出現首個「減價盤」，第二、第三個「減價盤」就會接著出現，去到第五個「減價盤」的成交價就有機會進一步下跌，在這個情況下，放盤量亦會大幅增加。
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疫情曝露實體經濟失衡
畢竟，近期事件總會令個別業主憂心，市場出現零星的「減價盤」，亦令相關的樓價指數錄得微調，惟並沒有出現業主們接力減價求售的現象。 湯文亮則指出，此次疫情暴露實體經濟活動的供求失衡，有能力的商戶應該在疫情下關門以逸代勞。
「因為這次疫情的關係，總體生意大減，不行的就應該自行退出市場，好像現時生產100包米，但有300包米的需求，總會有大量人餓死，倒不如那些人自行離開，讓餘下100人競爭，他們都尚且有機會生存。目前市況又有『禁聚令』，市面消費氣氛淡薄，倒不如待疫情過後、市場重新旺場後，才重新正常營業。」
展望後市，汪敦敬亦指出樓市沒有1998至2003年的下跌條件，「1997年的住宅市場借貸多、供應很多、價格泡沫亦很大，出現泡沫爆破也無可厚非。」
「如今雖然樓市上升多年，但借貸少、供應少，相對價格泡沫亦不大，因此在資產市場上看，目前的樓市出現大幅下跌機會不大。」
不少人擔憂疫情及社會運動所帶來的影響，汪敦敬認為過去大半年的事件，只是引發了消費市場蕭條，但香港的整體經濟結構並沒有變差。 「以往美國出現經濟結構問題，源頭來自貨幣、股票泡沫爆破，如今香港的股票市場相對穩定，亦沒有面臨貨幣危機。」
3月美國傳統基金會公布2020年經濟自由指數，香港整體評分為89.1分，下跌1.1分，被新加坡首次超越，跌至第二位。 湯文亮亦表示，香港在新加坡前不必妄自菲薄，他指出在1月疫情爆發前，新加坡的破產人數已經超越香港，2019年坡元亦貶值7%，而目前疫情到來，所有地區在疫情過後都將重回起跑線，香港的優勢又將重新展現。
樓價將平地一聲雷
汪敦敬認為不論在樓盤的需求或供應上，二手市場有充足的上升條件。 去年10月，特首林鄭月娥宣布首次置業人士買800萬元以下的單位，可借盡九成。 汪敦敬形容這個放寬效應目前還未在市場上反映，原因是二手市場的交投，在過去數月仍受疫情及社會運動拖累，
「當疫情受到控制、社會氣氛得以舒緩，當『東風一到』，交投就會回復正常，800萬元以下單位的需求更有機會大幅上升。」
而且美國的無限量QE令資金進一步氾濫，資金最終也會流入樓市。 但是，香港樓市的供應卻滿足不到此等需求。「雖然近日樓市微調，但市場卻出現不少『虛擬盤』，亦即是『唔睇樓成交』，買家一覺得合乎心水，不看樓就急急成交，反映市場上的供應實在不多，而且筍盤亦愈來愈少。」
翻查最近成交合約數字，1月的成交數量為2,762宗，2月為3,572宗，重回2016年水平；相關的合約價值同樣回到2016年水平，反映價量齊縮情況依舊，比去年新冠肺炎出現前少超過一半。 在市場供應及需求嚴重失衡下，倘若樓市成交量回復正常，樓價將會平地一聲雷，住宅市場將會在迅速「跳價」，升幅可能超乎想像。
因此他認為，投資者除了要留意事件對經濟的衝擊，也不應該忽略樓市的上升因素。
「樓市是不會跟著我們的心情走，最終只會與整個市場掛鈎，環球市場愈來愈多錢，最終也會令資產價格升值。」
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今年唔「上車」會後悔
差餉物業估價署本週公布，2月私宅樓價指數，最新報370.7點，按月跌2.1%，為2018年11月錄得3.14%按月跌幅後、15個月來最大單月跌幅，並為近年新低。
樓市明顯受疫情擴散影響，在1月底本港出現確診首宗新冠肺炎後，本港樓市出現低價或蝕讓成交，整體樓價持續下跌。 正如前文所述，汪敦敬認為目前樓市只屬微調，且看不到樓市有持續下跌趨勢，他認為，面對疫症及社會運動，結業潮、失業潮一定會出現，但畢竟經濟結構沒有出現大問題。
「目前本港資金總供應量（M3）再創新高，加上QE後，市場資金愈來愈多，日後投資者敘造按揭的利息亦愈來愈低，存在利好樓市的條件。」 汪敦敬認為倘今年沒有「上車」，猶如2003年沒有置業般令人後悔。
今年是繼2003年後的最佳入市時機，不論是短線、中線、長線均出現投資機會。
他解釋比一年前、十個月前好，現在能看到更好的上升條件，年輕人有更好的置業機會。 「短線而言，在未來一至兩年，年輕人比以前更容易『上車』，首置人士買800萬元以下的單位，現在可借盡九成，每個月儲起薪金的三成，就可以輕鬆儲到首期；中線投資機會出現在大灣區，那裏是購入人生第二個物業的理想地點，未來20年，大灣區是最有發展潛力的地方，這個規劃方向比一年前更為明確。」
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兩個「辣招」修改的建議
近日，不少人提議政府「撤辣」救市，汪敦敬對此並不認同，他認為「辣招」目的應該是活化樓市，若「撤辣」與否只為控制樓市升跌，公眾利益就會被犧牲。 但汪敦敬卻一直贊成修改「辣招」，以增加樓市流動性，他之前一直提倡「辣招」應該放寬按揭部分，政府去年也採用了，的確流動性也得以改善。
放寬前，800萬元單位只可借四成，800萬以下單位的業主難以換樓，導致放盤量不足； 放寬後，除了是更容易「上車」外，一個500萬單位的業主，也更容易換樓，因為800萬元以下單位可以借九成。「『辣招』目的應該是幫助市民置業，令樓市健康發展。」 他認為目前的「辣招」仍有修改的空間。現時，任何物業購入後於三年內轉手賣出，均需繳交樓價10%至20%的印花稅，面對目前的消費蕭條，他建議政府可考慮放寬關於物業轉手的相關「辣招」。
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放寬過千萬單位按揭成數增流動性
「現時想放盤的業主可能有現金周轉需要，政府應該讓物業購入後兩至三年的業主，可以在這個時間轉手，因為這些業主面對生意上的困境，需要賣樓套現支持生意，當這些人能解決財困，得益的是他們公司的員工，是更多的人，政府應該向他們給予『逃生門』。」
而且，為了向業主提供上流的機會，他認為政府可進一步放寬1,000萬至1,500萬元單位的按揭成數。 「現在，800萬至1,000萬元單位可借八成，若1,000萬至1,500萬元單位的五成上限，能夠得以放寬的話，業主向上換樓更容易。倘流動性增加，中游及下游的樓盤亦得以鬆綁，樓市的整體供應亦得以改善，更多人可以置業。」
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