窮人才要買樓！40歲月光族上車去留｜諗sir

撰文：諗sir｜ 圖片：新傳媒資料室

諗sir：
本人現站在人生交叉點，不知如何行落去先好，故來信懇請諗sir指點。本人39歲，太太37歲，沒自住樓，最近孩子入學需要搬到市區居住以節省交通時間，於是租住市區一個三房單位。現時目標是希望將來有樓收租、供兩名子女去外國讀大學、有錢退休。本人月入10萬元，太太月入50,000元，但夫婦均是月光族，搬了出九龍後每月均無儲蓄，手頭只有股票100萬元，現金120萬元。現時住處為父母所有，估價600萬元，在我們搬出後會出租，父母願意加按作為我們買樓首期用，或可放入債基收息，究竟行那一步有利達成退休買樓及升學的理想？

不知所措的人上

讀者年到40開始要當家作主，手忙腳亂實在難怪。夫婦收入共15萬元，借貸力約為1,940萬元（150,000÷10,000×50%×2.59*），旺市宜用50至60%借貸力，計及現時1,000萬元樓可高成數八成上會，故應放眼市價800萬至1,000萬元的樓房收租。由於讀者儲不到錢，才更應買樓擴大資產。自己打工儲100至200萬元，不買樓何來銀行肯借多近800萬元給你，令個人資產盡達到1,000萬元？

窮人才要買樓

有1,000萬元，才有賺幾百萬元的可能；有一間樓，才有靠租客交租令自己加快儲蓄之可能，還可以逼儲不到錢的人供樓。當然讀者會想，如果買後樓價跌，有可能被追Call Loan到破產？筆者看法是如儲不到錢，不行買樓這一步，未來生活同破產無異。至於有錢者，筆者已不止一次撰文寫「窮人才要買樓」此思維。3,000萬元做定期都收50,000元一個月；如利用私人銀行低融資成本槓桿收10至15厘利息，千幾萬都可撥500萬元作債基，每月都收50,000元，如非「太大使」，買樓去博都多餘。

只有「唔上唔落」的一群，才要利用買樓去「單車充摩托」。讀者已40歲連儲錢都有困難，更要鼓勵趁45歲借貸力下降前買樓。筆者認為讀者可將父母樓加按，按出現金買些債基，補充租九龍三房所增加的支出。至於800萬至1,000萬元的三房在新界選擇後多，筆者打從2016年尾提出三房最有投資價值之說，主因政府為跑數狂谷一房單位，發展商又起些「騎呢STUDIO」；然而市民換樓係要四正三房，舊都無問題。

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新樓「新」未必有投資價值

絕不要以為新樓「新」就有投資價值，留意新樓個價是Markup了不少才賣給買家；就算現時元朗新樓盤開價每呎不用10,000元，仍是Markup了不少。債基入場只需10萬元就可，由於買樓收租後估計讀者100萬元現金+100萬元股票會用掉，要將父母樓按出的300萬元作補充現金。300萬元當中，可用150萬元分三注入手債基，年收息12至15厘，月入可增加15,000至18,000元，夠抵銷按揭供款，亦令自己儲蓄增多。至於買收租樓可考慮轉做學生宿舍，租值可由每月18,000至20,000元提升至36,000至38,000元。做好這兩件事，才為下步退休或子女留學部署吧。

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