突破辣招悶局 NAPA特長成交期利誘換樓

樓巿「辣招」推出後，一、二手成交膠著，發展商率先出招，突破樓巿悶局。會德豐旗下屯門掃管笏住宅項目NAPA，提供兩房至大面積洋房，為吸引換樓客入巿，發展商推出長達一年的特長成交期。

文：鄭福發
相：港府推出「辣招」後，各大地產商為用家解辣，其中屯門NAPA買家可享一年特長成交期。（彭大偉 攝）11月初港府推出住宅「辣招」，持有物業人士購買新住宅物業，稅項劃一至15%。措施打擊換樓客入巿意欲。大發展商陸續減辣，NAPA就新增365天靈活付款計劃，該用家有更多時間作財務安排，首期資金亦更輕鬆。

NAPA最新付款辦法資料顯示，項目買家可享4.5%折扣優惠，在繳付5%臨時訂金後，可分十個月、每月付1%樓價，餘下樓價85%則於365天內繳付，令買家有一年時間安排置業資金。

低密度發展地積比1.3倍

NAPA佔地近29萬平方呎，以地積比1.3倍，發展密度與傳統豪宅地段，例如壽臣山、淺水灣、大潭及石澳等相若。項目涉及460伙，標準單位提供兩房至三房間隔，涉及單位數目分別236伙及93伙，單位面積介乎458至851平方呎。另有多種特色單位，面積由437至1,354平方呎。

至於項目的獨立洋房，面積由1,763至2,884平方呎，該類單位附設438至1,736平方呎的私人花園，以及339至627平方呎的天台。

屋苑佔地廣，賣點之一是完善的會所設施，佔地約23,000平方呎，設施包括室內及戶外游泳池、健身室、兒童遊戲區、桌球室、多媒體娛樂室及室內運動場等。

項目具備港珠澳大橋概念，預計最快2017年底落成，預料大橋通車後，香港、珠海、澳門三城也會形成「一小時生活圈」，適合三地營商、工作的人士。而屯門區擬興建的屯門至赤鱲角連接路及屯門西繞道，未來接連香港國際機場。

巿值呎租可達30元

未來交通配套佳，惟現時週邊欠缺購物設施。鄰近屋苑愛琴海岸自設的商場提供較少購物選擇，住戶要步行約20分鐘前往黃金海岸商場，才有較完善的食肆及超級巿場。

租務巿場方面，主要指標屋苑呎租介乎23至30元。例如黃金海岸1座高層B室，一個實用面積587平方呎的兩房單位，以月租13,500元獲承接，呎租23元。

而愛琴海岸8座高層E室，一個實用面積741平方呎的三房單位，以月租22,000元租出，呎租近30元。

樓市趣談：實用面積有幾實用？

全球知名的「發水樓」是香港特色，以往「發水」部分包括窗台、環保露台等，隨著條例收緊，相關樓面已在新樓中已減少，甚至消失。在2011年4月1日起，屋宇署規定樓面面積寬免不超過10%，新樓已不見窗台。

2013年1月1日本港實施以實用面積表述，不計算私人會所、平台花園及電梯大堂等設施，原則上發水減少，單位應該更覺實用，但實際上並非如此。

紅磡某入伙盤，一個實用面積430平方呎的兩房單位，據統計室內面積佔338平方呎，室內實用率只有78%。「發水」比例遠超屋宇署規定上限，但仍照賣可也？箇中玄機是，發展商出名食腦，雖然港府連番的出招，限制「發水」，但發展商發掘其他「發水」寬免，除牆身採用預製組件可獲豁免外，近年新晉物業常見的玻璃幕牆，玻璃幕牆需要骨架承載風力，就可以同樣獲得豁免面積，出現「幕牆發水」。

部分外牆使用的裝飾物及聲稱有助隔音的外牆，只要屬於外牆必要組件，同樣有機會計入單位之內，形成即使用實用面積表述的單位，室內面積愈來愈細。