移民賣唔賣樓好？祥益汪敦敬：中西財富結構大不同 泡沫爆破就知我哋穩陣
香港政局持續動盪，不少人都泛起移民念頭。隨著外國慢慢放寬移民政策，香港會否再度出現移民潮、移民應否賣樓等的議題，再次成為港人茶餘飯後討論的話題。
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
BNO放寬仍存在變數
1997年香港回歸中國，當時出現大型移民潮，隨著《國安法》的推行，會否再度歷史重演？祥益地產總裁汪敦敬預示會出現小型移民潮，但規模將不能與上世紀80、90年代移民潮相提並論：「鑒於官方無任何數據能確切反映移民數字，我們可以用申請良民證的數字作為參考，2019年底的申請人數急增（見圖表一），亦可以理解為一個小型移民潮。」
至於數字的急增，是否與港區《國安法》有關？汪敦敬指：「《國安法》7月1日實施，我相信市場上不少人在6月已經收到風聲，所以6月申請良民證的數字呈上升趨勢。預期數字在7月都會繼續上升，但未必能超越2019底的『小型移民潮』。」
他解釋，2019年底正值社會運動時期，不少人因政局不穩選擇移民，但隨港區《國安法》實施，令某部分人對社會重拾信心，打消移民念頭。
此外，汪敦敬指現時世態比以前更複雜，針對今次英國放寬BNO簽證事件上，持有BNO的群眾太多，事件仍然存在很多變數。
例如內地會否出手介入、強制要求市民只能選一本護照等，變相增加了移民的風險。因此現階段很多人說移民都是「得個講字」，難見恐慌性移民的趨勢。
移民賣樓最忌「彈弓手」
在7月，多區曾出現「移民劈價」的樓盤，如荃灣麗城花園，最近有業主因移民平放盤，叫價680萬元，比同類型樓盤價格至少低6%。
汪敦敬回應指7月初的確比較常見劈價盤，但據其觀察只維持了約兩個星期，後來出現的劈價盤都屬零星案件。至於移民賣樓，這是否一個明智之舉呢？
「移民首先要面對的抉擇是賣樓，如果不打算賣樓，你層樓必然是一項長遠投資。」汪敦敬指，長線投資來說，樓市較股票市場更容易部署，風險亦相對細，因爲可以有租金收入。
他更以過來人身分囑咐想移民的人想法一定要堅定；否則，會「輸死你」：「既然選擇得唔賣樓，你就一定要長遠部署，最忌就是有『彈弓手』、『既退後也向前』這些想法。所以我個人不贊成『睇市』，這是一個很錯的策略，因為你在外地的資訊始終不是實時，很容易就做錯決定。」
觀察兩大走勢決定移民賣唔賣樓
賣樓與移民同樣高風險，因此近年興起「移民不移居」、「掟煲不掟蓋」等的概念。
汪敦敬指：「你選擇移民，很大程度上是因為不看好香港的前景，但你卻看好樓市發展，這是一件很諷刺的事。當然，政治理念和投資價值絕對可以分開來看，而個人認為香港依然具有投資價值。」
至於怎樣衡量香港前景？汪敦敬建議投資者留意兩大重點，分別是香港資金走向及國際金融中心地位。
「如果你認為香港資金是會流走，那你應該賣樓；否則，就應該繼續投資。我認為香港在兩方面做得非常好，首先，香港流入的資金不斷創新高；第二，股票市場的成交量及功能均向好處發展，例如螞蟻金服上市都反映出香港是第一市場，證明香港金融中心的地位非常穩固。」
汪敦敬反覆強調，移民是一項很高風險的決定，並向讀者提出兩不建議，不做太空人及不賣樓：「以投資專家的角度來看，做甚麼事情都有風險，問題是值不值得承受這個風險，我認為做太空人及賣樓均是極高風險的行為。」
他解釋，外國的房地產表現與香港差很遠，所以如果無做太空人及賣樓，起碼不會輸掉人生最重要的兩件事—家庭及住屋。
回到樓市上，他指香港住宅市場在「辣招」的支持下「企硬」：「商舖就無『辣招』，所以受到的衝擊很大；而住宅市場有『辣招』加持，百幾萬個業主都相當穩陣。綜合各種因素，我認為『長揸』住宅依然非常樂觀。」
中西財富集中地大不同
在考慮移民賣樓的人士，汪敦敬指亦可從中西經濟體系中「做功課」：「香港的樓市是很成功，在疫情後就更加體會到有幾正，如此大浪沖過來，樓市只跌了3%，全世界有多少個國家可以這樣？所以我真的不贊成移民賣樓。」
汪敦敬亦對中西社會的社會財富結構發表意見：「社會財富分配很著重於用甚麼來做基礎結構。借貸低，是內地跟香港的市場特色，當中樓市『辣招』的執行過程，可能做得不是很好，不過整個策略是對的。」
他續指：「從1997年以來，成功令大部分香港人，由窮爸爸變成富爸爸。窮爸爸就是層樓好貴，借貸好高；富爸爸是無論層樓平貴都借得好少，而我們的財富就因這樣藏在房地產中。」
汪敦敬指中國人將財富藏於樓；外國人就藏於股票市場：「以美國為例，雖然房地產佔經濟很大部分，但相比下，美國人欠很多錢，借貸借得好盡。房地產對他們來說，單純只是一個住的市場，不是一個儲存財富的地方，因為借貸高不是一個儲存之地。」
「將錢藏於股票市場相對遜色，美國很多垃圾債券，二線去到七線股票都有。樓就很實在，你供多幾年樓，不實在都變實在。所以當泡沫一爆破，我們就非常穩陣，因為將財富藏於房地產。」
