出租單位遇上租霸點算好｜樓市蔣門人

很多租客在簽租約時，都會表現得很正常，各方面告訴你可以準時交租。但是隨社會經濟環境、個人際遇變化，也有可能變成租霸。 如果遇上的租霸是使用有限公司名義來租住單位，最糟糕的情況，便是業主可能連一分錢也收不回來。 保留收租追租紀錄作證據 在雙方簽署租約時，一般來說，會寫清楚租客應該在每個月的哪一天交租，有多少天的寬限期。 在寬限期過後，業主或將採取法律行動追討賠償等。

業主與租客溝通時，最好通過一些能夠將通話紀錄記載下來的軟件，例如WhatsApp，電郵等作紀錄。 這樣就能把收租、追討租金的紀錄都保留下來，倘若日後有需要，也能交到法庭作證據。 另外，也應該把租客的交租紀錄保留下來，例如每個月的銀行過數紀錄。 如果租客是用現金交租，便應該在每次收到租金後，寫一份一式兩份的租單，並讓對方簽名為證，因為這些證據，是在追討過程中，屬有力的證據。 一般來說，租客沒有在到期日後15天內繳交租金，業主便可以沒收單位的租賃權。

筆者見過有些單位的租客，會以單位出現問題，例如漏水或出現破損、需要維修而拒交租金。 然而，在簽署租約時，雙方沒有特定寫明的話，租客支付租金的責任和業主履行其他責任（例如維修等）是分開的，不能以此為由拒付租金。 天有不測之風雲，如果閣下的租客一直都很準時交租，又不會一直要求你要維修單位，但突然付不出租金，建議最好先了解一下，也可以考慮短期減租，幫助租客渡過難關。

畢竟需要入稟追租的話，一則時間金錢上的花費會多很多；二則，要將單位轉租出去也會出現空置期，甚至需要將單位進行裝修，中間損失的收入，可能不能和減租相比。 好租客其實很難遇到，而且說實話，轉租後遇上麻煩的新租客，也是另一趟渾水。 及時採取法律行動 但如果業主發現租客出現不妥，例如手機訊息常常已讀不回、已經有三、四次欠租紀錄，而且有各種各樣的欠租理由，便應該要在租約上列明的寛限期完結後，立刻採取法律行動。 如果拖欠的租金不超過75,000元，可以向小額錢債審裁處申索。

這種情況下還好，因為於小額錢債審裁處提出申索，只需要付數百元申索費用，程序也較寬鬆，雙方均不用聘請律師，業主能親自答辯，時間和金錢也能節省不少。 但如果被拖欠的租金超過75,000元，便需要入稟區域法院。在這情況下，便要聘請律師；如果租客提出抗辯，官司更可能需要拖很久和花費巨額。 業主想要追討租金，建議千萬不能對租客本人及其身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為，包括到其公司、家門口貼街招，或打電話到其公司申訴其欠租行為等。 不應單身前往出租單位追租 因為這些屬於刑事罪行，可能會讓業主收租不成，反被租客提告，嚴重者甚至會被判監及罰款，又或是需要對租戶作出賠償。

為了安全起見，也不應該單身前往出租單位追討租金。因為在租約普遍會訂明，除得租客同意外，業主不得踏足單位內。 故此單獨上門有可能讓自己理虧，也有可能容易因為追租一事引起口角，繼而動武，因為追租而受傷絕不值得。 故此，如果被租客拖欠租金，建議業主還是直接從合法途徑追討租金。 至於有哪些追租小貼士呢？筆者建議，為了保障自己，業主將物業出租時，應該立刻在租約上打釐印，以及向差餉物業估價署遞交一份《CR109新租出或重訂協議通知書》。 如果業主為了節省物業稅，而不向政府申報物業已出租，可能會出現很多麻煩。 因為要向政府部門提出追租申請時，會被要求出示已打釐印的租約文件，沒有打釐印就要補打，同時或被罰10倍的釐印費。 如果業主沒有在單位出租後一個月內，遞交《CR109新租出或重訂協議通知書》，小額錢債審裁處有權不受理追討欠租申請。

到時，需要在申索前補交表格，並繳付附加費310元，才能向審裁處提出於申索。 可同時提出追租及強制收樓 追租和收樓是兩個獨立的程序，業主可選擇同時申請追討欠租及強制收樓，亦可追租而不收樓。 但通常來說，如果業主決意要收樓的話，便需要填寫收樓令表格，並於申索欠租的審裁處或法院申請執行令狀。 在得到收樓令後，記得再申請「扣押債務人財產令狀」，由執達吏同時執行兩個令狀，並由護衛員看守物品及實產最少八天後，方可拍賣相關物品抵債。千萬不要擅自處理單位雜物，因這些物品仍然屬於租客財產。