租升價跌成交回軟 留意2大轉勢因素

反映業主持貨信心的「美聯信心指數」最新報57.2點，按週跌2.9%，連跌四週；至於「美聯樓價指數」最新報133.98點，按週跌約0.46%，年初至今樓價跌約2.6%（見圖表）。

樓價尚未回復上升，主要是由於以下幾個原因。首先當然是與樓市息息相關的「息口」問題，
美國聯邦儲備局遲遲未有明確減息時間表，增加業主供樓負擔的同時，亦令買家入市時更審慎，窒礙交投紛圍。

另一壓抑樓價的原因是新盤供應仍高企，最新累積貨尾單位數目仍高達21,000伙，即使每個月可減少吸納1,500個，依然需要14個月才能完全被消化。

租金創53個月新高

貨尾量高企，發展商想去貨，只好以低價推盤，致令二手樓價受壓，若減息無望，相信要待貨尾回落至10,000伙水平，樓價才有望企穩。

樓價短期難見突破，反觀租金表現「強悍」。

美聯「租金走勢圖」5月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.4元，按月上升約1.2%，連升三個月，並創53個月的新高。原因是租務旺季重臨，部分內地生來港租樓；加上外來專才持續來港，令租金水平節節上升。

故此，今年租金有機會連續三年跑贏樓價，預期下半年租金有力續升，全年升幅或達8%，令全年出現「租升價軟」的情況。

當下樓市復甦有待提速，港府可考慮再推政策穩定樓價，例如調低首次置業自住人士的印花稅，由現時成交價300萬元以下的自用物業，只需繳付100元印花稅，擴大至500萬元以下，以減輕首置人士入市負擔等。

預期9月第一次減息

值得注意的是，接下來有兩個關鍵因素，或會左右未來樓市走勢。其一是國家的「三中全會」將於7月份召開，屆時會否有經濟或樓市新招刺激市場信心。

其二是聯儲局的減息時間表，目前「呼聲最高」的時間是今年9月進行第一次減息，假如美國有驚喜地提早減息步伐，勢令本港樓市再逢「甘霖」。