租金回報低就是垃圾？港島西曾是貧民區 如今呎價暴升 物業潛力只需睇呢個因素｜1% Anthony
你好！最近本人睇了好幾個地區，例如土瓜灣、啟德等新發展地區，朋友說該些地區的租金回報低，不值得投資，是這樣嗎？
撰文：1%Anthony｜ 圖片：中新社、新傳媒資料室
在正常情況下，租金回報偏低代表樓價偏貴，不值得買。然而也有例外。很多具升值潛力的地區，租金回報都偏低。
首先說說，為甚麼租金回報偏低，反映樓價偏貴？
租金回報的計算方法是：全年租金÷樓價。例如月租15,000元，樓價600萬元，年收租18萬元，回報率就是3厘（18萬÷600萬×100%）。
樓價愈高，分母就愈大，回報率就會下跌，例如樓價900萬元，租金不變，回報率就會跌至2厘，因此在一般情況下，租金回報率偏低，可能反映樓價偏貴，不值得買。
再講講，為甚麼會有例外的情況呢？為甚麼很多有潛力的地區，租金會偏低呢？首先讀者要理解，甚麼是潛力？在投資的角度，潛力或許就是潛在的爆升力。
變化大樓價倍翻
為甚麼一個地區的樓價會忽然爆升呢？爆升往往來自變化。例如中環、銅鑼灣、尖沙咀區，這些地區的樓價會否忽然爆升呢？肯定不會！
因為這些地區的發展已經非常成熟，沒有甚麼可以再變化了，跌市的時候可能抗跌力會比較強；升市的時候也可能會升多少少，但絕對不會是突破性的升值，因為沒有甚麼變化。
然而，過去十多年，很多新界區樓價的升幅都跑贏市區。最主要有兩個原因，一個是因為基數低，容易推升；另一個重要原因是，變化大。
例如新界西北，以前被形容為山長水遠，西鐵及西部通道有明顯改善，樓價倍翻！變化！
又例如港島西，筆者兒時在那生活，是貧民區，現在呎價數一數二，變化！
甚麼是變化？學藝人張家輝說：「以前無，但係將來會有。」
例如以前的新界西北、港島西，未變化前，租金肯定便宜。
看看現時的啟德，由零開始。如果讀者有到過現場睇樓，就會感受到是何等的沙塵滾滾。
若帶同風水師去，恐怕會叫閣下現在不要搬進去，因為動土，剎氣大；加上商場等配套又未有。幸好地鐵已經通車；否則，出入都頭痛。
試問這樣一個地區，租金怎可能高？聽說最近有兩房單位以18,000元租出，比荃灣還要低。
如果以這個租金做標準，抹殺了啟德區的發展，合理嗎？這個租金只是反映現在沙塵滾滾而已，市場有句術語叫「黑暗期」，幾年後萬事俱備，難道租金仍會比荃灣低嗎？
所以說，有變化及有潛力的地方，很多時候租金回報會較低。當然筆者不是叫讀者盲目去買樓，凡事都要計算合理價值。
現在值幾錢？將來值幾錢？有無水位？將來租金回報會否上升？為何會升？這是作為投資者時刻要計算的利潤。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？
九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
