暑假將至 內地生來港升學 租樓高峰期 細單位租金搶閘升 ｜香港樓市2019｜樓市點睇

撰文：SmartED編輯部｜圖片：unsplash、新傳媒資料庫、受訪者提供

中原地產分行經理趙國華表示大圍金獅花園2期C座高層5室兩房戶，實用面積321平方呎，由三名內地學生於5月底，以預繳一年租金方式合租，月租15,000元，實用呎租47元。
即是一次過繳付約18萬元。業主於2011年，以188萬元購入該單位，租金回報約9.6厘。

內地學生能負擔較高租金

此外，有內地學生唯恐缺乏租盤選擇，提早三個月預租同屋苑的另一伙細單位。該單位為2期F座高層戶，實用306平方呎，同樣是兩房戶，獲理大兩名女內地學生於5月，以每月13,500元合租，呎租44元，並且一次過支付全年16.2萬元租金，8月起租。業主於2011年以189萬元買入該單位，租金回報率超高8厘。

事實上，上述單位成交月租13,500元，較市價約11,000元高逾兩成。有代理指出，沙田大圍區於5月已錄得超過近40宗內地學生租樓個案。
粉嶺牽晴間亦有同類租務成交。利嘉閣地產分行經理羅富欽表示，屋苑8座低層D室，實用面積約384平方呎，為兩房間隔，以12,800元租予內地大學生，折合實用呎租約33元。

他指出，租客鍾情單位的傢具、電器齊備，故即時還價，並一次過支付一年租金。據悉，業主在2009年10月以約149.5萬元買入，現租出可享租金回報率約10厘。

中原測量師行租務管理部助理經理廖立嘉表示，暑假臨近，6月至8月是內地學生來港升學的租樓高峰期，而且他們往往能夠負擔比市場價高的租金。

不過，廖立嘉說：「由於內地學生未必熟悉香港租樓的細節，所以在租約及交樓時，建議業主清楚說明，以及列出維修責任及傢具清單，減少發生問題時雙方出現爭執。」

更重要的是，內地學生比較多以合租的方式承租物業，所以在租約上，需要清楚寫明，將來若有其中一位租客退租，剩餘的租客亦須繼續履行租約，以確保交租方面不會受到影響。

廖立嘉又建議：「如果擔心租客會沒有交帶，發生事情時經常找不到他們，又或者是不愛惜家電設備的話，可考慮多收一個月按金，以便最後在收回物業，以及需要索取賠償時更有保障。」

另一方面，位於邊境禁區、屬沙頭角17年以來的首個新盤尚澄，去年8月獲發入伙紙後，今年5月錄得首宗租務成交，月租低見7,500元，平均呎租僅20元。

單位為2座低層N室，實用面積367平方呎，為一房單位，5月以7,500元獲承租，呎租20元。這宗租務交易，無論是租金及呎租，相信是平絕全港的入伙新樓，但亦是區內新高，區內其他私樓及村屋呎租僅約11元至15元。地產代理表示，業主去年1月以335萬元一手買入單位，扣除每月約1,600元管理費後，業主實收約5,900元，租金回報率約2.1厘。

值得一提的是，尚澄業主或租客必須持有「禁區紙」，若有意進駐的外區客，可先考慮租住沙頭角區內村屋或舊樓至少三個月，取得「禁區紙」後便能轉租尚澄。將軍澳細單位租務亦大有市場。中原地產副分區營業經理柯勇表示，MONTEREY的6A座高層E室單位，實用面積約373平方呎，屬一房連開放式廚房間隔，以17,500元租出，折合實用呎租約47元。

該單位的業主於今年4月，以793萬元一手買入，其後極速租出，可享約2.6厘租金回報。市區租盤更見吃香。恒基地產（00012）旗下長沙灣南昌一號，早前出現首宗租務成交。中原地產副區域營業經理許永生表示，單位為高層B室，實用面積366平方呎，兩房間隔，6月初以19,000元租出，折合實用呎租52元。

據悉，業主去年3月以773.8萬元一手買入單位，是次租出單位，可享2.9厘租金回報。近年新盤開售時，偶爾可發現明星蹤影，而且同樣是喜愛買細單位。被譽為「劏房之城」的九龍建業（00034）紅磡樓盤環海•東岸，2015年推售最細不足200方呎單位，樓盤於2015年9月開售，有名人買家入市，例如藝人麥長青以約500萬元購入一個310平方呎的一房單位予太太，作為放租之用。

另一位藝人衛詩雅斥逾780萬元，於2017年9月，買入保利置業集團（00119）旗下啟德龍譽，單位為1B高層E室，實用面積348平方呎，呎價超過22,000元。衛詩雅早前在個人社交媒體上載收樓的短片，自己化身驗樓師，與一眾「粉絲」分享做業主收樓的時刻。

明華大廈重建後加租2倍

除了私樓租金貴得令人吃驚之外， 公營房屋住戶亦面臨加租壓力。去年展開重建的筲箕灣房協明華大廈的第一期重建項目，據房協近日推出新單位租金資料及搬遷方案，惟租金比現時貴近二至四倍。

由香港房屋協會發展的明華大廈， 於1962至1978年落成，整個屋邨共有13座。2011年房協公布重建計劃，整個重建項目將提供3,919個單位，其中2,561個為出租單位；608個為「長者安居樂住屋」單位；750個資助出售房屋單位。

以一至兩人的小型單位為例，現時租金約1,000元，而新樓的小型單位租金卻升至3,024元，比現時租金貴兩倍。至於三至四人的中型單位，月租達4,693元。對於不少退休長者而言是難以負擔。

房協提供租金援助

房協解釋，重建後新單位的租金釐定會考慮建築成本；日常屋邨管理開支，以及住戶的負擔能力等因素。
房協亦會提供「租金援助計劃」，有需要的居民將可申請一半租金減免，計劃為期兩年，而計劃不設上限，符合資格的租援戶可於兩年後再次申請。

至於明華大廈新舊單位的租金增幅約一倍，跟房協轄下的其他出租屋邨的重建項目相若。同時，目前房協向所有受搬遷影響的住戶提供四個方案，包括選擇調遷至新落成的明華大廈第一期，由房協提供首年20%租金減免；遷至第三期有待重建的單位；搬遷至房協轄下其他屋邨，或享有搬遷津貼並遷出明華大廈。

不過，地區人士批評房協提供的搬遷方案，首年租金減免資助期太短，並且金額太少。重建後的明華大廈，相比於同區私樓，租金仍然是差天共地。Q房網營業經理陳諺東稱，柏匯高層H室一個實用面積209平方呎，開放式間隔的單位，獲租客以13,500元承租，呎租約65元。

據了解，業主於2016年以455.1萬元一手購入，現享租金回報約3.6厘。另一方面，房委會四個暫定於7月至12月期間落成的公共屋邨，包括深水埗海達邨、白田邨、石硤尾邨，以及粉嶺區暉明邨，合共4,890個單位。

當中深水埗區的三個新屋邨中，最高租金為每月每平方米85.5元；而粉嶺區公屋單位的最高租金為每月每平方米60.6元。房委會指，今次逾43%單位的租金水平，定於每月2,500元或以下，即超過半數單位（近2,800伙）月租高於2,500元。