租住先咪接火棒 $10,000蚊樓下租盤有得揀

關鍵10月，下週三（10月11日）特首林鄭月娥即將發表《施政報告》，多個與民生有關的議題即將發表，其中高樓價問題困擾巿民多年，巿傳林鄭即將公布港人首置上車盤。
港人首置上車盤定位在「居屋之上」、中產家庭可負擔，傳入息限制介乎52,000至72,000元。
據統計處數據，該類入息的家庭約有24.02萬戶，佔本港整體住戶約9.5%。撇除已有物業的住戶，推算約有12萬戶符合資格申請首置上車盤。

首置上車盤擬十年內禁售

本週有報道指，措施為幫助巿民上車及防止炒賣，在銷售限制方面較嚴格，限制申請人必須為首次置業的香港永久性居民，曾經購買居屋或現時擁有物業者均不符合資格。消息指出，港人首置上車盤應以市民負擔能力計算定價，不應與市價掛鈎。

售價視乎地區位置、配套、樓層等，惟因申請者收入高於居屋限額，在訂定樓價時須考慮會否出現政策不公，令較高收入人士能以較低價錢置業，因此相信上車盤售價會較居屋略高。有指港府研究引入更嚴格的轉售限制，包括設立十年轉售限制，較目前居屋五年轉售限制為長，其間若業主要出售單位，只能以原價售予政府。

港人首置上車盤勢在必行，地產代理研究發表報告維穩。美聯物業於9月下旬進行問卷調查，成功訪問1,038人，當中一半人為業主。調查結果顯示，53%受訪者認為首置上車盤有助市民置業，47%則認為沒有幫助，反映近半人對首置上車盤效用存疑。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，港人首置上車盤與夾屋比較，同樣高於居屋入息上限，兩者均有轉售限制。不過，劉嘉輝認為，港府要覓地起樓並不是易事，因為未來五年資助房屋供應只有22,600伙，其後五年要有57,000伙，方可達致未來十年80,000伙的供應目標，相信居屋需求殷切，政府覓地都要顧及居屋與首置上車盤，具一定難度。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則認為，中小型單位供不應求，政府增加港人首置上車盤，對樓巿影響不大。據中原地產研究部資料，近十年來A類單位（實用面積431平方呎或以下）的一手供應明顯增加，由2008年全年一手成交宗數佔整體約3.21%，增至今年一手成交佔整體的比例約20%水平，主要受政府早年推出限呎地及發展商睇準中小型單位需要上升而增加供應。

值得留意，細單位供應增加，惟細價上車盤供應卻減少。

2008年全年一手登記中，500萬元以下物業錄得約5,356宗、一手及二手全年錄約71,032宗；年初至上週四（9月28日）一手錄約1,640宗、一、二手整體錄約14,730宗，數字明顯大幅下降，料今年全年數字更會創歷史新低。

大行料第四季樓價見頂

500萬元以下上車盤買少見少，主要因為樓價升值，反映細價物業明顯供不應求。
中原對施政報告推行首置盤協助上車人士表示歡迎，相信可為公屋及私樓的夾心階層人士，提供多一個上車機會。

大行認為，第四季有機會是樓巿轉捩點。

滙豐證券認為，隨著美國縮表規模擴大，將拉闊港、美兩地息差，港元兌美元滙價將下跌與及互聯互通機制下，資金持續流走，不利流動性。滙豐證券指，本港樓價於今年第四季止漲，至明年更有機會下降5%。

事實上，近期豪宅頻頻錄得蝕讓成交，例如鴨脷洲南灣6座高層A室，一個實用面積1,189平方呎的一房單位，近日以2,100萬元售出。原業主於2010年8月一手購入，購入價為2,325.8萬元，持貨逾七年，賬面仍要蝕225.8萬元，貶值9.7%。

大埔比華利山別墅翠樺道單號屋，近期以2,350萬元易手，成交價較原業主於2011年以2,624萬元買入，低274萬元。

對用家來說，與其高位接火棒，不如在租務巿場租住先。其實巿場上不乏平價租盤，屯門一直被喻為用家樂園，區內租盤仍有月租低於10,000元的供應，例如麗寶大廈中層A室、一個實用面積239平方呎的一房單位，業主現時以8,500元放租，折合呎租35.6元。

若需要面積稍大的兩房單位，可以考慮兆麟苑G座低層3室，實用面積約401平方呎，業主叫價9,200元，折合呎租22.9元。

嘉湖乍現退租潮筍盤湧現

至於天水圍一帶大型屋苑嘉湖山莊，屋苑由58座住宅大廈組成，管理上較單幢項目為佳。
據祥益地產分行經理謝利官表示，嘉湖山莊受到鄰近地區入伙盤影響，近期出現退租潮，部分業主接受議價，現時兩房筍租盤約10,800元；而三房則約12,000元。

巿場資料指，嘉湖山莊美湖居5座中層一個實用面積441平方呎的兩房單位，業主以10,800元放租，折合呎租24.5元，平過屯門單幢樓。謝利官指出，嘉湖山莊現時放租盤約70伙，預計在退租潮效應下，業會議價空間上會讓步，第四季屋苑租金有望保持平穩。

巿區入伙盤亦不乏筍價租盤個案，例如西灣河剛入伙的柏匯，近期高層F室錄得租務成交，實用面積211平方呎，開放式間隔，以12,500元租出。現時屋苑仍有租盤供應，月租叫價約14,000元。

地產一週 :全年一手註冊料破20,000宗

一手銷情活躍，首三季註冊量破紀錄，地產代理行調高全年註冊目標。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，首三季累計已錄得15,029宗登記，預期第四季只要保持季度平均「水準」，全年錄得20,000宗。

根據土地註冊處資料，今年第三季全港共錄得4,817宗一手住宅買賣登記，涉及登記金額約506.7億元，折合平均每宗成交達1,052萬元。第三季應市的新盤當中，以新界荃灣區表現最為多，單是區內兩個主要新盤已合共錄得2,106宗登記，佔全港整體比例43.7%，分別為海之戀項目合計的1,156宗及全•城匯950宗。

第三季工商舖跌11.2%

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，第三季工商舖市場合共錄得2,276宗買賣註冊，按季輕微回落約11.2%，但仍創下近18個季度以來的次高水平，涉資約255.06億元。
該行指出，現時市場交投氣氛理想，短期內將有多個工商新盤推出拆售，預期第四季工商舖成交量將會回升。

期內工商舖買賣登記量，僅次於今年第二季的2,563宗，成為2013年第一季（5,533宗）以後，近18個季度的次高水平。總計今年首九個月，工商舖合共錄得6,679宗買賣登記，註冊金額合共錄得約744.61億元，不論註冊量及註冊金額，均已經超過去年全年總和。