私人住宅首季施工量按季大跌近8成 創兩年半低 第三季樓價會升定跌？
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室、運輸及房屋局
運輸及房屋局公布，今年首季私宅施工量為900伙，比去年第四季的4,000伙，按季大跌77.5%。同時，對比去年同期的2,300伙，亦勁減超過六成，有關數據更為2017年第三季800伙以來最低。至於私人住宅落成量則有所回升，按季上升兩成至4,200伙，按年更大升逾三倍。萊坊執行董事林浩文表示，因疫情關係，施工量極少，數據與預期相若。
政府近年努力嘗試不同方法以增加土地供應，但受制於政治及社會情況、疫情、不同持份者意見等因素，在土地供應上的進展其實並不顯著，短期供應尚且足夠，但2023年以後中長線土地供應卻仍未解決。
專家指未必推高樓價
他估計今年住宅供應、施工量及落成量都會很難達標，自去年下半年「社會運動」開始已持續向下。加上疫情、經濟衰退及空置稅等因素，估計今年亦不會達標，但不會因供應或落成量少而推高樓價，始終現時經濟不景氣會影響購買力。有分析認為，施工量近年一直處於較低水平，根本原因仍然是土地供應不足，發展商覓地建屋出現困難。每年實際供應量實質可能仍然只有10,000多伙左右，難以滿足港人置業需求。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，自去年中以來，社會不穩導致市况轉差而令施工進度放慢，加上今年首季新冠肺炎疫情來襲，凍結大部分一手銷售，更進一步拖慢發展商的施工計劃及步伐。
疫後施工量料V彈
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇則認為，施工量只有900伙的確偏低，但相信數字不會長期低企，疫症過後會快速上升，因為要追回落後的建屋進度。他舉例說明，去年上半年，施工量曾低至4,000個，下半年卻急增到14,500個。預計2020年全年施工量，可以達到16,000伙的水平。至於未來三至四年一手私宅供應量則增至95,000伙，按季增加2,000伙或2%，創兩年新高，有關數字為2018年首季錄得96,000伙後最多。
運房局發言人補充，在上述95,000伙當中，估計有76,700伙為實用面積少於753平方呎的中小型單位，佔整體供應量81%，較上一季微升1個百分點。局方又表明，隨政府持續有序增加房屋土地供應，相信未來三至四年的私宅預計供應量，將維持在較高水平。數據同時顯示，在95,000個單位中，包括了10,000個已落成但未售出的「貨尾」單位，數字與2019年第四季相同。
另60,000個興建中但未售出的單位，對比2019年第四季的61,000伙，少1,000伙或1.6%。而導致未來三至四年供應伙數上升，主要是現時已批出土地而可隨時動工的單位數目，由去年第四季的22,000伙，增加3,000伙或13.6%，至25,000伙。
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發展商指求過於供持續
不過，有地產商高層認為市場存在求過於供情況。佳明集團控股（01271）營業及市務總監顏景鳳認為，土地供應量實際未見顯著回升，政府仍然需要從多方面尋找土地，才可解決土地及住宅供應不足問題，尤其以中小型單位的需求最大。會德豐地產常務董事黃光耀認為，私樓供應不多，樓市基本因素甚佳，本港處低息環境及資金充裕，需求仍存在。
疫情下本港經濟受一定影響，未來仍會有負面數據，包括失業率上升，預計未來兩至三個月，樓價或會出現2%至3%回調，但本港樓市基調後不差，疫情後三至六個月，樓市可望回穩並有力度反彈，不要期望發展商出現大幅減價。
九龍建業（00034）市務及銷售部總經理楊聰永指，私樓供應仍然不足；加上肺炎疫情今年初爆發以來，令多個地盤施工出現放緩，並於短期內難以迅速趕回進度，故希望政府積極增加土地供應。美聯物業首席分析師劉嘉輝指，因近兩年賣地計劃可興建的單位明顯減少，當中2018/19年度約14,500伙，而2019/20年度更低見約12,200伙，因此估計今年施工量將未及過去兩年逾18,000伙水平。
Q房網香港董事總經理陳坤興指出，受疫情影響整體失業率持續攀升，經濟衰退或會持續一段時間，發展商吸納土地儲備的步伐亦會減慢。新近發展商透過補地價或換地來增加土地儲備已顯著減少，相信未來新增批出土地或會減少。不過，他相信，只待「限聚令」解除，發展商必會重啟新盤推售步伐，未來一手新盤銷售亦有望反彈。再加上政府可批的土地仍然有限，未來一手市場潛在供應或許會再次回落。
財團疫市積極增土儲
疫市之下，發展商賣樓不給力，但亦乘機在淡市增土儲，不論在市區及新界，都積極覓地發展。長實集團（01113）日前就持有的上水古洞兩幅土地，向城規會申請放寬兩成地積比率，將建七幢住宅，涉1,136伙。文件顯示，長實持有地皮鄰近雙魚河，其中地盤26A佔地約13.8萬平方呎，長實申請放寬地積比兩成至4.2倍，計劃興建5幢23至26層高的住宅大廈，提供832個住宅單位，總樓面約58.12萬平方呎。
集團另一地盤23A佔地5.35萬平方呎，同樣申請放寬地積比率兩成至4.2倍，擬建兩幢26至27層的住宅大廈，提供304伙，總樓面22.48萬平方呎。兩地盤共涉80.6萬方呎樓面，共1,136伙。
長實早於2018年10月就曾經向城規會提出放寬上述兩地的地積比率，當時連同附近兩幅地皮一併申請，四幅地合共提供約2,178伙，但後來撤回方案。同系規劃多年的油塘東源街5及8號，日前亦向城規會提交修訂發展方案，興建單位伙數由原先536伙，增加68%至903伙，總樓面涉41.83萬平方呎。
馬頭角木廠街9至17號及宋皇臺道90、92及100號，現為華大工業大廈等工廈物業，再度向城規會申請，擬分兩期發展安老院及商住項目，提供567伙，較去年舊方案少393伙或四成單位。地盤面積共約90,000平方呎，平均每伙單位面積則增加逾五成至1,034平方呎，另提供約11.8萬平方呎商業樓面。
華懋首次夥拍市建局
另外，有發展商在疫市中首度參與市建局項目，市建局日前公布，華懋集團以9.128億元奪得深水埗東京街/福榮街重建項目，為華懋首奪市建局項目，以總樓面逾10.4萬平方呎計，每平方呎樓面地價約8,743元，符合市場預期。
項目料提供175個中小型單位，預計2023至2024年落成。中標者將來售樓收益估計達23億元，市建局可獲分紅，每5,000萬元計，分紅由20%至50%不等。華懋表示，集團非常高興投得該住宅發展項目，是集團首次與市建局合作，計劃發展一個提升社區生活環境的可持續發展項目。
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