睇住新房策上車 樓價至少升到2019 | 香港樓市2018 | 娥六招
撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
驚樓價跌多過樓價升
樓價雖由市場主宰，價格很大程度受經濟及市場影響，但政府政策對樓市所起作用實不容忽視。
1997年前，香港樓價之暴升，全賴中英聯合聲明下，每年土地供應不能多於50公頃所致。明白這點，今天要買樓投資或自住，必然要掌握好政府房策的思維。
林鄭的六招房屋政策上，說穿了核心就只是對一手空置物業徵收雙倍差餉，以及將私人土地撥建資助房屋，其餘招數只是作為這兩項的補充或衍生，我們只需針對這兩方面去討論，已足夠理解林鄭的取態。
首先，要明白房策理念，必須要從政治層面思考。
林鄭自上場以來，很明顯是要修補前朝遺留下來的社會撕裂及矛盾。或者說簡單一點說，她害怕社會不滿聲音。
房地產問題是燙手山芋
由於明白到前任的梁振英是因為社會認受性低而下台，所以林鄭上任以來，不斷去討好各個階層，務求做到香港人人都不反對「娥」，從而達致社會和諧。
眾所周知，房地產問題是燙手山芋，稍為處理不妥，必然成為箭靶，是以林鄭一上場，並不貿貿然去碰這個問題；反之是推出一個甚麼土地供應專責小組，美其名要徵詢各方意見，實質是要將房產問題以拖字訣去暫擱一旁。
試想當年董建華一上場要勵精圖治，匆匆推出年建85,000個單位政策，豈料97亞洲金融風暴，香港經濟逆轉，「八萬五」令本已經風雨飄搖的樓市走上崩圍之路。
2003年的「7•1」大遊行，表面是反對23條立法，實際許多市民是因為樓價大跌，身家大縮水或變成負資產，於是憤而上街宣泄不滿。
到曾蔭權上台，明白樓價下跌，反對聲音隨時大於樓價上升。道理十分簡單易明，樓價上升，極其量是買不起樓，但沒有損失；可樓價下跌，有樓人士就損失不菲。
想想香港業主超過110萬名，連帶他們的家庭，試問樓價下跌，會有多少人不滿？ 於是乎曾蔭權不斷推出有利樓市措施，以推升樓價，平息民怨，並同時爭取地產商的支持，結果在他任內樓價又開始狂升。 到梁振英上任，推出多項打壓措施，卻又導致發展商對梁的敵對仇視。
可以講，樓價這個問題涉及多方利益，弄不好隨時有下台風險。 然而，樓價在林鄭上任後急升兩成，社會上有一撮上不到車的市民開始有怨言，而覓地小組研究了差不多大半年，報告期限又快到，不理不理還須理，林鄭再不出招，肯定又會受到批評。
站在林鄭的立場，最重要是「和諧」，但在房屋問題上，又怎樣可以平息各方不滿？
人人上車同坐一條船
打壓樓價肯定不行，既得失地產商之餘，亦必然會被有樓者千夫所指，她受不了百多萬業主的咒罵。
事實上，社會上反對聲音最大者，莫過於那些沒有房子而又沒能力買私樓的市民，他們大多基層出身，亦是政黨最愛攏絡或借他們去攻擊政府的一群人。
最佳解決辦法，就要令這些人收口。如何收口？方法好簡單，只要讓這些人上車，成為有樓階層。 當成為業主後，這批人就只會歡迎樓價上升，不再對樓價飆升口誅筆伐。
於是林鄭增建大量資助房屋，再以半價售予所謂合資格人士。如此這樣，成功安撫叫囂得最大聲的一群人，將他們的怨氣消弭於無形。
這招高明之處，在於將原本用作私樓的土地，部分撥往興建資助房屋，這樣未來私樓供應量無可避免下跌；而那些資助房屋的買家，又非原本有能力買私樓人士，結果對私樓的需求並沒有起到明顯紓緩作用。
在私樓供應減少而需求照舊下，樓價極有機會繼續上揚；即使升不起，至少也不會下跌，那原本市場上的百多萬業主，自然不會抱怨政府。
同時，私樓市場不受影響，發展商也沒發聲的需要。
地產商受惠私樓供應減
政府也有擔心，若將私樓土地撥往資助房屋，私人市場供應減少，真的有機會再推升樓價，微升還可接受，若再勁升，也會招來社會不滿。
於是要向一手空置單位徵收雙倍差餉，令發展商未來不敢過分囤積居奇，亦同時將現有的9,000多個一手空置單位，加快推出市場，釋放出市場供應量。
當然，發展商或許有意見，但考慮到社會有可能出現的不滿聲音，稍作妥協也是需要的；而且政府將私地撥去建資助房，減少未來供應，大大利好他們手上的土儲價值。
「娥六招」一出，大抵可以平息幾方面的怨氣，縱然還有不滿聲音，在全盤大局上，仍可貫徹林鄭的理念，即既不想打壓樓價，又向不滿者拋出橄欖枝。
總而言之，林鄭是不想冒樓價下跌這個大不諱，而愈多人有樓，同坐一條船，就愈少反對聲音。
至於日前林鄭開腔說填海才是解決房屋問題的核心辦法，確實增加大量土地，是解決樓價高企的靈丹妙藥，但當大量土地推出，樓價又隨時受壓下調。
別少看樓價調整，只要下跌兩成，一層500萬元的納米樓就唔見100萬元，許多人會不是味兒，特別是問父母借錢，供足30年的年輕一輩，心裡肯定又有怨言。
不過，填海涉及阻礙多多，先不說基建各項工程，光解決環保團體就一定大費周章，要等到樓宇建成出售，動輒需七、八年時間，那時林鄭不是退休也接近退休之年，那就關人了。
首兩季供應 僅達全年目標33%
特首林鄭月娥公布六招針對樓市措施後，發展局日前即公布第二季度賣地計劃，估計將可興建單位約1850個。
不過，連同首季賣地表提供的單位，加上港鐵公司（00066）招標提供的土地，估計只有6,000個單位，僅達全年目標18,000伙的33%。
美聯測量師行董事林子彬估計，第二季度賣地計劃推出的五幅住宅土地，估計總值約276.4億元。至於連同港鐵何文田第二期的項目，可提供900個單位，第二季度總供應約2,750個。
山頂地樓面呎價10萬元
是次的賣地表中，最矚目是位於山頂文輝道的地皮，將建洋房及獨立屋，可建總樓面面積約94,723平方呎，市場估值可達90億元。
中原地產測量師張競達認為，山頂的新供應極匱乏，加上年內樓價升勢急勁，每方呎樓面地價約10萬元。
對於首兩季度的供應距全年目標18,000伙有一定距離，發展局局長黃偉綸表示，要達到整年供應的目標，餘下兩個季度需提共12,000伙。 近日政府公布將私人土地撥作資助房屋，黃偉綸強調會視乎其他土地供應來源及市場情況，續推售適當的私營房屋土地，不擔心今年供應未能達標。
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