真人真事續集：本身人工唔夠供樓 靠信用卡隱藏方法變出首期 仲可以買多兩層樓！｜行為金融學 QT
撰文：行為金融學 QT｜圖片：新傳媒資料室圖片、Unsplash
A第一層樓轉按後約半年，本來目標只是盡快還清稅貸，同時儲多一點錢投資股票。但突然見到新界大西北一個新盤推出，非常吸引。該樓盤由市場認為最好的發展商興建，呎價僅12,000元，比週邊一個大型屋苑只是貴些少，而且離深圳灣非常近。A認為，鄰近深圳的樓盤有較大升值潛力，決定再次出手。
雖然今次的單位比較便宜，兩房都是500多萬元，但對於一身債的A實行起來也有一定困難。而且過程迂迴曲折，以下先講A遇到的突發問題，再逐樣列出A籌措首期四步曲。
計錯數：算漏擔保人借按揭
由於今個大西北新盤單位數量比較多，所以A在第一輪入票時，已經成功買到心水樓。而A打算申請樓花八成按揭，550萬元單位即是要準110萬元首期，連同印花稅即是要130萬元。不過…他在申請按揭後才驚覺自己計漏了一個非常重要的因素，極大機會令他撻訂！
A算漏了擔保人借按揭的壓力測試及每月供款比率！
當初買第一層樓時，由於A女友的入息不足以通過銀行的壓力測試，所以加了A做擔保人。原來做了擔保人後，銀行的壓力測試會嚴格很多，每個月所有按揭和貸款的支出佔收入比例由50%大減至35%。
這就是問題所在：擔保人申請按揭每月貸款支出不可以超過入息35%。A第一層樓的按揭每月供約26,000元，第二層樓如果借八成和做30年還款期，每月供款約18,000元，總供款為44,000元。
A原本以貸款支出佔比的50%計算，每月入息要有88,000元（即44,000元*50%）；如果現在要用35%計算，就至少要有126,000元。雖然A和女朋友最近兩年都分別轉了工，薪酬有不錯的升幅，可惜仍不足夠。A研究了一個月，總結出最好的方法就是：
將按揭由八成減至七成，每月供款減少2,000元，入息加起來的要求降低至12萬元、將其伴侶加做擔保人、再將他們的年終花紅（銀行可將過去2年的花紅平均攤分每月收入中）就應該剛好足夠。
A最終申請七成按揭，大約過了一個星期，銀行成功批核，值得高興。不過，以上做法只是幫A通過了壓力測試，仍有一個問題未解決，就是A要為此額外再準備多一成首期（即55萬元，因為按揭由八成減至七成），絕對超出他們的預算。
接下來，就來解構A籌措三成首期（165萬）和約20萬印花稅等雜費的4步曲。
首期來源最終實際操作
1. 找投資者夾錢
首期可以從何來呢？A想：「如果一間公司要拓展業務，資金來源一是借錢，二是發新股融資。」套用在買樓個案上，即找人「夾份」付首期。
一位剛退休的長輩，得知A買下的啟德樓升值速度很快，加上覺得股票難玩，有幾十萬元寧願買樓投資。可惜沒有收入的他沒條件做到，除非買內地樓。
於是，A就提出，由長輩支付出樓價的15%作為資金（82.5萬元），餘額由A支付，將來供樓也由A全數承擔；而該長輩就有15%擁有權，將來的租金收入或賣樓利潤也按比例分成。而長輩亦贊同此計劃。
185萬首期和雜費中＞＞長輩負責支付82.5萬元，以此來支付10%大訂、印花稅、律師費等雜費。
2. 積蓄
A和女友本身在買完第一層樓，及還清稅貸和發展商二按後，僅餘積蓄和每月儲蓄可有約40萬元。
185萬首期和雜費中＞＞40萬元積蓄。
3. 卡冚卡chok出15萬元免息現金
當時Citibank和渣打銀行推出了一個新功能，可以用信用卡經轉數快（FPS）過錢去自己戶口。
舉例，A在1月時用渣打信用卡，轉賬10萬元予自己銀行戶口，這樣一來戶口便多了10萬元；到2月時用信用卡再次過數10萬元，然後將2月的10萬元還清1月的卡數（亦即卡冚卡）。因此，只要A每月不斷重複這個套路，就多了一些流動現金可用。
由於Citibank每月最多轉賬5萬元，渣打每月最多轉10萬元，兩間銀行都這樣操作的話，每月可有15萬元額外現金。
185萬首期和雜費中＞＞用信用卡chok出15萬元。
4. 同時申請兩間銀行私人貸款
最後尚欠47.5萬元，A重施故技，向銀行申請私人貸款。為免銀行審批時會在信貸記錄見到按揭記錄，他們選了一些可以快速批核的銀行，而最佳方法當然是利用近年面世的虛擬銀行。有兩間比較成熟的虛擬銀行聲稱，可以做到30分鐘內批核，而且利率還低於3%。
此時，A又有一個主意：如果同時申請銀行甲和乙，既然它們是即時審批，而信貸記錄又幾日後才會有記錄，意味著銀行甲不會知道事主正申請銀行乙的貸款，反之亦然。
A利用手機App同時向兩間銀行各申請100萬元的私人貸款，果真在幾個小時內已獲批。A瞬間多了200萬元現金。
185萬首期和雜費中＞＞向銀行借私人貸款47.5萬元。
雖然，兩層樓的按揭再加兩個私人貸款的還款，已經比A的收入還要多，但並不是大問題；因為A取得200萬元私人貸款，減去47.5萬元首期差額後，還有150多萬元流動資金，足夠補貼A至少兩年的每月還款！第二層樓的操作完成。
而第三層樓的故事待續，詳細版本暫時免費放在筆者的Patreon。
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