真人真事：由不夠首期 到3年內買3層樓 公開瘋狂槓桿的上車財技｜行為金融學 QT

撰文：行為金融學 QT｜圖片：新傳媒資料室圖片、Unsplash

A拍拖很久，但因為上車問題一直未有結婚計劃。雖然畢業後大家已經將給家用、稅後等大部分的收入儲起來，但上車盤的樓價升得太快。

原本400萬元以下可以做9成按揭保險，40幾萬元就可以上車；但當有40幾萬元時，400幾萬元的盤已經差不多絕跡；而500萬元的樓可做8成按揭，加上印花稅等雜費要近120萬元，所以又儲多幾年錢。

A畢業7年後，與女朋友合力儲了接近120萬元，便開始去睇樓。他們看過多區的舊樓，發現售價依然不菲，而且間隔未必實用，只買得起凶宅，但因為銀行可能降低估值和按揭成數，所以唯有放棄這個選擇。由於二手樓不比新樓便宜，故他們將目標鎖定在新樓。

目標鎖定在新樓兩房小單位

不過原來在香港買樓不是有錢就可以，還需要運氣。買新樓是需要先入飛、再抽籤，然後在週末時排隊揀樓，先到先得。原來香港有一千、幾百萬的人真的周圍都是，除了內地人、新香港人，還有很多本地人都很富有。

當時A嘗試去抽新發展區啟德新盤，可惜抽籤號碼排200多名，自然輪不到他「上車」。過了三個月，剛好啟德又有新盤推出。碰巧A當時轉了新工作，薪酬有可觀的升幅。重整旗鼓後，他打算買一個面積較小的兩房單位，預算約800萬元。

今次抽籤比較順利，A與女朋友每人入2票，總共有4個籌號。其中一個籌號排70幾，經紀表示，他們大機會買到心儀的單位，著他們留在售樓處等。

不過，在差幾個籌就到A揀樓的時候，所有他們想買的單位已經沽清。正當失望之際，經記表示可考慮選擇比較貴的兩房單位，可以幫忙拖延多大半個小時作考慮。

經紀遊說：可向親戚借錢+發展商呼吸plan

經記們沒有放棄，繼續不斷遊說他們說：「現在是買樓的好機會。」

經紀重申，新樓有個好處就是可以借高成數按揭，就算超過600萬元的樓，發展商也可以私底下借出額外樓價15%至25%的貸款，加上銀行的50%至60%按揭，首期最低只需要20%至25%左右。這就是坊間所講的「發展商呼吸plan」。

經紀的兩位上司加緊遊說他們，更提議他們向家人和親戚借多幾十萬元：早買早享受、遲買貴幾球。

不過，A與女友雙方家中也不富有，沒有任何資助，只可以靠自己。正當苦惱的時候，A突然想起之前看過的一個財技，有機會令他們可以「上車」，所以便向經紀確定要買這個單位。

財技「三合一」：銀行一按+發展商呼吸plan+稅貸

香港近年「很流行」私人貸款，或者在稅季時叫稅務貸款，稅貸可以借的金額其實遠超過需要交稅的金額，一般最多可以借月入12倍，甚至15倍。A正正想用稅貸支付首期。

不過，有兩個問題要解決。第一，申請按揭時要做月入測試和壓力測試。假設月入6萬元，大概每月按揭和其它貸款供款不可以超出3萬元。如果A每月要還2萬元私人貸款，其每月按揭供款就會大減至1萬，可以借的按揭額就大幅下降。

所需借貸金額

回到A的例子，他想買的單位約950萬元。根據當時的按揭成數要求，A最多借500萬元，發展商可以借樓價25%，即237.5萬元。因此，他還需要的首期金額是212.5萬元，加上稅項和雜費大約250萬元，扣除他170萬元的預算，需借80萬元的稅貸。

幸好，A三個月前轉工後的薪酬，乘12倍已超過80萬元，所以申請稅貸即可。再者，稅貸銀行在查閱A的信貸報告時，還未顯示其按揭記錄，所以成功批足12倍月薪，利率只是1.9%，與當時按揭利率差不多。

當時A每個月的「銀行按揭+發展商按揭+稅貸」還款額加起來，相等於他的月入。惟他女朋友都會負責其中的一部分，所以都勉強足夠生活和「比家用」。

必須掌握好時機和先後次序

要借錢買樓必須掌握好時機和懂得申請次序，以A的例子為例：

1. 由於買這個新盤的上會期是在4個月之後，審批按揭大約要1個月，所以要在上會2個月前申請按揭；
2. 等按揭成功批核後幾天，才申請稅貸；
3. 由於還未開始向銀行供款，所以在銀行查信貸記錄時，很大機會看不到有按揭記錄，才會批足稅貸申請的金額。

不過，就算信貸記錄有按揭記錄，只要按揭和私人貸款每月供款總計不多於月入70%就可以。所以，可以取得的錢一定比先申請私人貸款再申請按揭多。

惟金管局明言，首期資金是不可從貸款取得，故申請私人貸款時，貸款用途可選擇「其它用途」。

靠槓桿財技3年內買3層樓

稅貸年期是2年，兩年後又一條好漢。A有驚無險地過了頭兩年，稅貸已經還清。由於銀行按揭罰息期多數是兩年，A過了罰息期就開始申請轉按。

他找了幾間銀行，對該單位的估值大約是1,150萬元至1,230萬元，最後找了一間銀行估價達到1,250萬元的，最多可以借1,250萬元的一半，即625萬元，比起A兩年前的買入價950萬元多出300萬元。

這意味著，A轉按後可套現300萬元（轉按估值1,250萬－單位售價950萬）。

A本來要償還一按為500萬元，兩年多來還了約20萬元，加上當初的1.8%現金回贈，還欠銀行470萬元。A利用轉按得來的625萬元，償還早前銀行470萬元按揭，還剩155萬元；便將餘下的二按還清，還有少少錢剩下來。

還清銀行一按、發展商二按和稅貸「三合一」後，A每月供款由7萬多元大幅降至2萬多元，其後每個月可以儲多些錢，接著部署下一步。

如是者，A以類似的手法，在3年內買進3個單位；而以上所講的首個買入單位屬於啟德新盤，之後A再買入天水圍和英國的單位作投資。故事的詳情版本暫時免費放在筆者的Patreon。

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