盤點下半年8大新盤 大圍站、黃竹坑站、何文田站等上蓋項目逾8,500伙 實用面積一覽
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
即使港區《國安法》已成定局，但市場已餓盤多時，下半年一手樓供應不絕，預計各新盤除了比併各自發展商品牌外，價錢、付款辦法相信都會各出其謀搶客。當中港鐵公司（00066）推出的項目，向來受到市場關注，下半年估計共有八個新盤有機會登場。
焦點一定是新世界發展（00017）大圍站上蓋住宅項目第一期（783伙）及第二期（1,415伙），其中第一期涵蓋一至四房戶，而且位處大圍站上蓋，經屯馬線一期往鑽石山站、啟德站等市區地方，車程約10餘分鐘，交通配套完善。項目為區內近十年首個大型住宅項目，屬市場矚目的新盤。
新世界大圍項目矚目登場
項目預計關鍵日期為2022年9月30日，目前正待批預售樓花同意書，位於荃灣愉景新城的展銷廳亦正在準備中，大有機會於第三季推出。至於第2期同樣正待批預售，由三座住宅大樓組成，間隔由開放式至四房，預計關鍵日期為2022年11月30日，有機會年內推售。至於項目第3期由兩座住宅大樓組成，間隔由一房至四房，料明年推售。
參考同區二手成交，利嘉閣助理分區經理冼志勇表示，大圍名城3期盛世1座低層NC室，實用面積958平方呎，為套連儲物室間隔，日前獲換樓客以1,600萬元承接自用，平均呎價約16,701元。據悉，原業主於2012年4月，以約942.2萬元購入上述單位，持貨八年，現轉手賬面獲利約657.8萬元，物業升值約70%。
港島及九龍區亦有鐵路項目可以於下半年推出，當中包括港島南黃竹坑站第一期（約800伙）及第二期（約600伙），以及何文田站第一期（約800至1,000伙）。另一大型西鐵項目為錦田南錦上路站第一期住宅項目（約2,200伙），同樣擬下半年推，項目由信和置業（00083）、中國海外發展（00688）及嘉華國際（00173）合作發展。
該項目將興建七座樓高16至17層的住宅大廈，預計於2025年或之前落成，但樓花期可長達逾四年。交通方面，從錦上路站坐西鐵至尖東約30分鐘車程，前往市區十分便利；同時也有交通專線直達深圳。
至於年年有盤推的將軍澳日出康城，亦是焦點的鐵路項目。除了在售中的長實集團（01113）日出康城第8期Sea to Sky外，今年同區亦有一個新盤可推出，為南豐發展的第十期，項目為兩幢、合共提供893伙，目前正待批預售樓花同意書，項目預計2022年4月落成。
日出康城商場料8月開業
區內居民一直相當關注的日出康城商場The LOHAS，港鐵物業總監鄧智輝日前表示，商場目前已預租約七成樓面，現已敲定首階段開業時間為8月。商場率先開放民生服務設施，包括餐飲、超級市場、家品店、醫療診所等，以回應區內居民的日常需要，涉及70,000至80,000平方呎，佔整個商場48萬平方呎約一成半，港鐵並表明，期望該商場可於今年底前全面開業。
事實上，同區推貨量亦不少，要數最多單位數量的是九龍建業（00034）第85區石角路發展項目，總樓面面積逾400,000平方呎，單位數目逾1,500伙，戶型以開放式、一房及兩房單位為主，預計2020年底至2021年初左右推售，隨時有機會細絕同區樓盤。
而觀塘區另一焦點新盤，為港區《國安法》後首個開價新盤、會德豐（00020）觀塘茶果嶺KOKO HILLS，日前以每平方呎近20,000元，首推83伙，比同區指標屋苑麗港城、匯景花園二手呎價高約三成，但收票反應仍算不俗，料銷售成績將成下半年樓市指標。
港區國安法無礙推售步伐
該盤位於茶果嶺茜發道對出，鄰近港鐵藍田站，第一期413伙，由三幢住宅組成，戶型包括一至四房，另設特色戶，標準單位約366至1,300平方呎；特色單位約345至2,024平方呎，主打兩房及三房戶，佔項目約八成。項目仍有第二及三期發展。會德豐同系下半年將推出啟德沐泰街項目，提供399伙，備有一至三房戶型，單位面積介乎300至700平方呎，目前亦正申請預售，可望於季內推出。
另一方面，同系連同信置等多家發展商合作的興華街住宅項目，早前已命名為GRAND VICTORIA，目前已入紙申請預售樓花同意書，有望於今年第四季推出。該盤第一期設有524伙，間隔由開放式至為單位，主打兩房及三房單位，佔全盤約70%。項目關鍵日期為2023年1月。
該項目於2017年11月以172.88億元批出，以可建總樓面約987,831平方呎計算，每平方呎樓面地價17,501元。地價成為香港賣地史上第二貴住宅地王。另標榜月月有樓賣的新鴻基地產（00016），下半年第一個新盤料為屯門海皇路項目御海灣，當中第一期涉263伙；第二期則涉406伙，項目已獲批預售樓花同意書，市場預計最快7月開售，涉及669伙。
新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，一期單位間隔由開放式至三房，另設特色戶單位，單位實用面積254至692平方呎，其中標準一房及兩房單位佔71%，開放式單位也佔16%，至於三房單位只佔約8%，另設少量特色單位。
新盤陸續登場 料中小型單位定價親民
業內人士認為，下半年新盤供應將大幅上升，對發展商定價增添壓力，定價會比較「親民」。萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文指，就近日一手市況，估計發展商仍會陸續推盤，估計先賣「貨尾」及主力推1,000萬元以下的中小型「新盤」，定價會比較「親民」。
新界區一手樓因入場費較平及選擇較多，表現會較好。豪宅業主的議價空間會相對較大。他又指，自去年社會運動、中美貿易戰到近期疫情、港區《國安法》、未來中美關係，以至立法會及美國總統選舉等，正影響樓市走向。相信疫情減退後，社會運動依然會為樓市增添不穩定因素。儘管如此，相信住宅樓市不會大跌，但亦不會出現V形或U形反彈。在各項外圍及本地因素影響下，估計今年香港住宅樓價仍在調整期，下調幅度約5%。
低息持續 投資需求不遏
中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，房屋物業及黃金相對比較容易分析，而且居住是廣大市民的必需品，買樓既可自住更可投資，一物二用；加上金融海嘯前車可鑑，住宅再次受到熱捧是正常的。另外，低息時間美國表明兩年半不變，多項因素相信可令香港物業成為眾多投資產品中的首選。
會德豐地產常務董事黃光耀日前表示，樓價5月開始現反彈，對下半年樓價走勢感到樂觀，料有溫和升幅，增幅約5%至7%。此外，由於疫情持續放緩，料隨著通關後，經濟將會復甦。港區《國安法》立法後，他認為對社會有穩定作用；加上負面因素減少，對樓價有正面支持，雖然有部分市民考慮移民，但目前看不到有大規模移民潮出現。
長實地產投資董事郭子威指，股市顯著上升，有利投資者套股換樓。而且本港經濟將於下半年改善；加上維持低息環境，料未來一年樓價升幅可達5%至10%。
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