發展商邊有死錯人 投地出手低知發生咩事啦
事實上，作為關注樓市的小眾，了解一下一些大企業、大孖沙或者商家的想法，他們買賣地皮的投資動作及金額，其實極具參考價值及前瞻性。
其中本地龍頭地產商新鴻基地產（00016），在2022年11月以2.96億元、以每平方呎樓面地價2,684元，中標投得觀塘安達臣道第二幅商業地，對比隔離安達臣道首幅商業地皮，由領展房產基金（00823）在2022年8月以7.66億元投得，以可建樓面約13.92萬平方呎計，每呎樓面地價5,501元。
較市場預期下限低兩成
換言之，今次新地中標的每呎樓面地價，不但約較四個月前大跌一半有多，同時亦較當時市場預期下限3.7億元低約兩成。
不過，更有趣的是，地政總署日前再以不記名方式公布餘下標價，入標價介乎2,500萬元至2.95億元。
以可建樓面約11.03萬平方呎計，每平方呎樓面地價介乎約227至2,674元。
除新地外，領展、信和置業（00083）及長實集團（01113）亦有入標競投上述商業地。
當中第三及四份標書，出價低於1億元，分別為7,000萬及2,500萬元，最低出價者，較新地出價低逾91%，每呎樓面地價227元。
凱滙單日套現逾2,500萬
以同區物業作參考，正正由信置牽頭發展的同區觀塘凱滙，日前連沽2伙連天台特色戶，單日套現金額正正是逾2,500萬元。
售出單位包括5座51樓頂層E室，面積594平方呎，屬兩房間隔，單位連484平方呎天台，以1,268萬元售出，呎價21,347元。
另一伙為同層F室，面積610平方呎，同屬兩房間隔，以1,299.3萬售出，呎價21,300元。
如果用一個住宅單位來比較，藍籌屋苑太古城12月其中一個屬「樓王」級的三房套房單位，都已經以2,100萬元易手，即是發展商想用買一個太古城單位價錢，買一幅市區地。
此外，地皮只有四份標書，出標2,500萬的發展商，就是領展、信置及長實其中一家。三間發展商都在香港甚有名氣，他們的投資動作，或值得小市民作入市參考指標。
提起本港首富李嘉誠旗下的長實，市場估值超過百億元的啟德第2A區4號、5（B）號及10號商住地皮，就是由長實於12月中以87.03億元中標。
以最高可建面積約141.8萬平方呎計每呎樓面地價僅6,138元，較市場估值下限8,000元大幅低逾23%，地價更重返八年前水平。
其實，政府早前選擇大力推此靚地招標，市值隨時超過100億元的大型地皮，似乎最不擔心樓價跌的人，是特區政府。
地皮原屬商業地、現改作住宅用地，共提供1,750伙，該發展區已有逾一年半未有住宅地供應，是次推出為前北面停機坪用地，貼鄰港鐵宋皇臺站，可以講得上宋皇臺站的上蓋項目，可建總樓面約138.03萬平方呎，市場估值最高約200億元。
長實低於半價增啟德土儲
對比長實自身於2021年2月首次進駐啟德區時，以102.8億元投得同區第4E區2號住宅地，以可建總樓面約64.81萬平方呎計算，每呎樓面地價高達15,861元，事隔一年多，現時地價大跌超過六成。
而今次中標地皮有七個財團表示有遞交標書，入標財團除長實外，不少入標財團都是同區有發展項目經驗，統統出價審慎
預料中小單位受歡迎
長實執行董事吳佳慶表示，對今次以相宜價錢投得啟德新區的大型地皮感到非常高興，又指項目地理條件優越，位處港鐵宋皇臺站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。
項目住宅單位設限呎條款，實用面積不少於280平方呎。
此外，中標者須在地盤右方，修建一處公眾休憩用地，以及在地盤內鋪設多段24小時開放的公眾通道，賣方亦須負責興建一段一層地下購物街，並在地盤五處指定位置，預留地方並負責修築接駁口以連接地下街、港鐵宋皇臺站及毗鄰發展項目等。
長實年內豪斥204億投地
翻查資料，李嘉誠旗下的長實，自2019年底爆疫後，先後吸納了八個項目，包括五幅官地、兩個市建局，以及一個補地價項目，共斥資近368億元， 涉及樓面超過500萬平方呎。
單計2022年，長實年內豪斥約204億元投地。先是3月份奪得市建局土瓜灣鴻福街、啟明街及榮光街的「四合一」重建項目，成交價59.96億元，以項 目總樓面約52.7萬平方呎計，每呎樓面地價約11,382元，低於市場下限。
12月中，長實再以11.61億元再奪得市建局項目。
位於西營盤皇后大道西 /賢居里項目，每呎樓面地價9,554元，較估值下限約低約7%。
此外，10月以46.01億元投得屯門大欖限呎住宅官地，以最高樓面130.7萬平方呎計， 每呎樓面地價約3,522元，較估值下限低約5%。
連同最近期以87.03億元中標啟德第2A區4號、5（B）號及10號商住地皮，長實年內豪斥逾200億元投地，而且每幅官地均涉及樓面逾百萬平方呎，在樓市低迷下，已連奪四個項目。
不過，有測量師指 「麵粉價」便宜，惟對將來「麵包價」沒有直接影響。
「麵粉」「麵包」屬不同市場
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，長實中標的地價大幅低開，反映政府願意緊貼及配合市況作出調整，以避免出現流標情況。
但強調「麵粉 」與「麵包」屬兩個不同市場，以中標呎價6,000元計，連同建築成本，落成呎價料約17,000萬元水平，但當市況回暖，事實上不會去到如此低水平。
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