發展商賣大包是否看淡

你好，經常看你的文章，令本人對買樓有新的啟發，謝謝你的分享。本人有一個自住單位，早年結婚時買的。

最近見樓市調整，想趁機會買一個單位收租，因為很多新樓盤開價都不貴，跟周邊的二手樓很接近，本人跟太太均想試一試。然而，看見發展商爭相出貨，還有兩、三年後才落成的物業，現在就急不及待開賣，實在令人擔心。

如果看好後市又怎會急於賣呢？又看見有些發展商推出很多包按包借優惠，一按高達八、九成，好像不擇手段要出貨似的。

很多朋友說這是發展商看淡，叫我們不要衝動，怎不令人擔心呢？照閣下看是不是發展商對樓市沒有信心？

讀者Tiffany

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監Anthony Sir：

你好，經常看你的文章，令本人對買樓有新的啟發，謝謝你的分享。本人有一個自住單位，早年結婚時買的。

最近見樓市調整，想趁機會買一個單位收租，因為很多新樓盤開價都不貴，跟周邊的二手樓很接近，本人跟太太均想試一試。然而，看見發展商爭相出貨，還有兩、三年後才落成的物業，現在就急不及待開賣，實在令人擔心。

如果看好後市又怎會急於賣呢？又看見有些發展商推出很多包按包借優惠，一按高達八、九成，好像不擇手段要出貨似的。

很多朋友說這是發展商看淡，叫我們不要衝動，怎不令人擔心呢？照閣下看是不是發展商對樓市沒有信心？

讀者Tiffany

一般人確會這樣解讀，然而作為一個理性的投資者，應該從多角度去理解。
從負面角度看，發展商推出多種高成數按揭優惠，看似是不擇手段搶客，看淡後市。

然而，近日政府推出的土地，入標踴躍，如果發展商是看淡樓市的話，為甚麼還會去投地呢？不是應該流標收場嗎？為甚麼還要搶地呢？

筆者曾經問過一位在發展商工作的朋友，芸芸買家之中，要動用發展商提供的八、九成高成數按揭的買家，佔整體買家多少？

朋友的答案令筆者感到驚訝，他說不到兩成。由於很多發展商提供的高成數按揭，都是首三年很低息，幾乎與銀行看齊，三年後，再加到最優惠利率（P）或更高。

所以很多準買家聽完之後都放棄，寧願自己拿現金出來好了。換句話說，這是宣傳居多，吸引市民的目光。

其次，關於高成數按揭，一般人解讀為發展商不擇手段出貨，惟想深一層，今次不是銀行借給你的，是發展商直接借給你的，如果他們都覺得未來樓價會跌到反艇，請問他們會借那麼多錢給你麼？

試想想，如果他們借九成給你，物業價格跌一成，該物業就會變成負資產，跌得愈多，客戶斷供的機會就會愈高。例如好像今次跌浪部分新界區的屋苑樓價跌兩、三成，業主不供樓，發展商就會沒收物業。

然後放到市場上拍賣，一來未必可以賣到這個價；二來又要收樓，又要找律師處理文件，行政成本亦不少，何必要這樣做呢？相反來看，是不是因為他們看見現水平已經離底不遠？

發展商搶客，沒有大劈價，而是提供按揭優惠。

事實上，很多香港人並不是沒有錢，只是不願意拿太大筆首期出來，錯失其他的投資機會。發展商看準這個市場空間，為買家提供高成數一按或二按，對症下藥。

筆者身邊有很多投資班的同學，手上已經有好幾個、甚至逾十個不同的物業。坦白說，如果再到銀行申請按揭，莫說六成，就是五成都未必批，他們不是不想買，而是要full pay又實在不甘心。

至於發展商出貨快，主要是因為政府審批快了，有得賣為甚麼不賣呢？

上市公司每半年就要交一次業績，如果因為銷情不理想而影響公司，股價要蒸發多少億元？

有得賣，為甚麼不賣？盡早套現再投第二個項目，貨如輪轉，不是比呆等賣高一、兩成更好嗎？

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監一般人確會這樣解讀，然而作為一個理性的投資者，應該從多角度去理解。從負面角度看，發展商推出多種高成數按揭優惠，看似是不擇手段搶客，看淡後市。

然而，近日政府推出的土地，入標踴躍，如果發展商是看淡樓市的話，為甚麼還會去投地呢？不是應該流標收場嗎？為甚麼還要搶地呢？

筆者曾經問過一位在發展商工作的朋友，芸芸買家之中，要動用發展商提供的八、九成高成數按揭的買家，佔整體買家多少？

朋友的答案令筆者感到驚訝，他說不到兩成。由於很多發展商提供的高成數按揭，都是首三年很低息，幾乎與銀行看齊，三年後，再加到最優惠利率（P）或更高。

所以很多準買家聽完之後都放棄，寧願自己拿現金出來好了。換句話說，這是宣傳居多，吸引市民的目光。

其次，關於高成數按揭，一般人解讀為發展商不擇手段出貨，惟想深一層，今次不是銀行借給你的，是發展商直接借給你的，如果他們都覺得未來樓價會跌到反艇，請問他們會借那麼多錢給你麼？

試想想，如果他們借九成給你，物業價格跌一成，該物業就會變成負資產，跌得愈多，客戶斷供的機會就會愈高。例如好像今次跌浪部分新界區的屋苑樓價跌兩、三成，業主不供樓，發展商就會沒收物業。

然後放到市場上拍賣，一來未必可以賣到這個價；二來又要收樓，又要找律師處理文件，行政成本亦不少，何必要這樣做呢？相反來看，是不是因為他們看見現水平已經離底不遠？

發展商搶客，沒有大劈價，而是提供按揭優惠。

事實上，很多香港人並不是沒有錢，只是不願意拿太大筆首期出來，錯失其他的投資機會。發展商看準這個市場空間，為買家提供高成數一按或二按，對症下藥。

筆者身邊有很多投資班的同學，手上已經有好幾個、甚至逾十個不同的物業。坦白說，如果再到銀行申請按揭，莫說六成，就是五成都未必批，他們不是不想買，而是要full pay又實在不甘心。

至於發展商出貨快，主要是因為政府審批快了，有得賣為甚麼不賣呢？

上市公司每半年就要交一次業績，如果因為銷情不理想而影響公司，股價要蒸發多少億元？

有得賣，為甚麼不賣？盡早套現再投第二個項目，貨如輪轉，不是比呆等賣高一、兩成更好嗎？

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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