發展商低價開盤 嚇窒巿場

你好！接連有新盤低開，本人住開的九龍東也不能倖免，身邊親友說，新樓的樓價更便宜，不如平些賣樓，以免樓價愈跌愈多，血本無歸。閣下認為這個做法對嗎？本人應該平賣樓嗎？

讀者馮先生

如果次次見到區內有發展商低價開盤，都驚到要賤賣物業，豈非全港業主要賤賣？
首先，要明白發展商的策略，低開是否代表區內樓價要長跌？其次，閣下要明白樓價有升有跌，難道在買入後樓價要一直升？最後，要明白物業投資的策略，樓價升跌是否唯一考慮因素？

先求量再求價

（一）發展商新盤低開，是否代表區內樓價要長跌？
小業主賣樓，只賣一間，可以慢慢賣，不到價可以轉售為租；相反，發展商則不可以。一個樓盤，少則幾百伙；多則幾千伙，壓著數以十億元計的資金，不賣樓，那來資金營運？故此逆市賣樓，策略上，發展商要先求量，再求價。

一個樓盤，如果開局銷情差，往後就很難賣出了。尤其是數量較多的大盤，開盤之初頭一、兩張價單，會撥出景觀及質素較差的小量單位，以低於市場價推出，以求大量收票。然後按市場反應，逐步加價加推，所謂蝕頭賺尾。
近期做得比較成功的例子，有何文田站上蓋的瑜一，最初呎價只約22,000元起，最後賣到逾40,000元。試想想如果你持有何文田物業，見瑜一平價開盤就急急賤賣，最後會怎樣？
受制於成本，未必每個盤都能以用震撼價開盤；發展商開盤價，主要看當下的市場供求，與樓價升跌沒直接關係。

（二）樓價有升跌，難道買入後會一直升？

額外印花稅（SSD）鎖三年，不是短時間，期間樓價必然要有起有跌，即使過去幾年受疫情困擾，氣氛差的時間多，但都有氣氛好轉反彈的時候，例如今年首期整體樓價反彈7%。
要買入單位後，持貨的三年間，樓價一直升？怎麼可能？如果是這樣的話，讀者確實不適合買樓投資。

（三）物業投資的策略，樓價升跌是否唯一考慮因素？
大部分人在買樓前，沒有學習過，不懂得買樓的心態與策略。最基本低買高賣，如何評估幾錢抵買，將來可以賣幾錢，即是秤貨。
買樓除了賺差價外，還可賺租金、租槓桿、賺時間。
最近就有學員，就轉售為租，再守多一個租約。

首先，造轉按。套現約100萬元，最近銀行回贈金額高，先賺了近30萬元；然後，善用套現資金，投資收購重建，預期幾年後賺約80萬元；然後，收多兩年租，又賺多近30萬元，扣除供樓利息有10多萬元。
受制於「辣招」，新來港學生、專才，不能買樓，只能租樓；同時本地人也不能買第二間，租盤極缺，租金急升，比去年升逾一成。
幾樣加起來已賺百多萬元，即使兩年後平手賣，都賺到百多萬元。
香港買樓，就是可以守。何必被市場嚇怕，輕易投降？