疫情陰霾將軍澳4特色戶淪銀主盤 銀主盤可比購入價高22%？附購買銀主盤注意事項
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
四間銀主盤全屬特色單位。消息指最大銀碼屬天晉3座複式戶，實用面積1,963平方呎；另設661平方呎天台及雙車位，以6,255萬元放售，每平方呎叫價31,864元。據知原業主於2011年以公司名義斥5,120萬元購入上址，有加按紀錄，現銀主放售叫價較當年購入價高約22%。
另一戶為同屬新鴻基地產（00016）發展的海天晉，一伙3座頂層單位，實用面積1,115平方呎，另連1,060平方呎天台，現時叫價3,150萬元，每平方呎叫價28,251元。據知，原業主於2016年以2,834.5萬元購入，其間曾兩度將單位加按，現時銀主放售價比當年購入價高11%。
未住過單位被沒收
其餘兩伙均來自帝景灣。據區內代理表示，3座極高層A室，實用面積1,375平方呎，另連1,124平方呎天台，屬四房雙套連工人套房間隔，現連租約以3,240萬元放售，每月租金為66,000元，每平方呎叫價23,564元。2016年原業主以3,667.95萬元購入，放售價較四年前低約428萬元或12%。
另外，同屋苑同座同層B室，實用面積1,316平方呎，連952平方呎天台，連66,000元租約，叫價3,150萬元，每平方呎23,936元。原業主2016年以3,394.4萬元買入，現放售價較購入價低244.4萬元或7%，兩伙叫價合共比購入價低約一成。更慘情的個案為原業主「未住過」該單位，便已淪為銀主盤。
當中入伙僅約兩個月的屯門掃管笏上源，一伙5B座中層B室，實用面積468平方呎，屬兩房間隔，現以銀主618萬元放售，每平方呎叫價約13,205元。原業主於2018年10月購入上址，當時購入價為576萬元，不過同年11月，改用即供付款方法，成交價修正為556.5萬元，並於同月底向銀行承做按揭。
據了解，原業主或受疫情影響，未能如期還款、即斷供，而被銀行沒收物業。鄰區元朗上車盤亦有銀主盤放售，中原地產副區域營業經理王勤學稱，元朗金倫大廈中層A室，實用面積315平方呎，兩房間隔，銀主以418萬元放售，每平方呎叫價13,270元。原業主2017年6月260萬元購入物業，如單位以放售價成交，即約三年賬面升約61%。
港島樓一樣有銀主盤。市場消息指，鴨脷洲深灣軒3座低層C室，實用面積511平方呎，兩房間隔，早前由銀主身分放盤，叫價1,000萬元，最終以同一價錢易手，平均呎價19,569元。
業主8按物業
單位於2007年以339萬元買入，惟2017年開始，業主先後七次向財務公司加按借貸，借貸額介乎30萬至450萬元不等，連一按借貸共計為八按，估計因而淪為銀主盤。豪宅亦出現銀主盤成交個案，中半山帝景園有銀主盤連車位以7,618萬元沽出，單位為1座低層A室，實用面積2,153平方呎，單位由銀主叫價約8,300萬元連車位放售，經議價後，累減682萬元或8%，終以7,618萬元連車位成交，實用呎價約35,383元，呎價為屋苑今年新低。
根據土地註冊處顯示，原業主2011年2月以5,900萬元購入單位，惟於2015年4月起，分別先後向多間財務公司進行借貸，令單位最終淪為銀主盤。按現時成交價計，物業逾九年半期間，升值約1,718萬元或29%。
村屋亦難倖免
另外，村屋亦有銀主盤個案。黃開基拍賣行營業經理蔡文錦表示，西貢菠蘿輋南山147號一村屋2樓銀主單位，實用面積674平方呎，開價480萬元，獲四組客競投，終以538萬元拍出。據悉，上述單位曾承造六次按揭。
忠誠拍賣日前亦售出一個銀主單位。該單位為馬鞍山新港城L座中低層3室，實用面積362平方呎，開價540萬元，最終以600萬元拍出，平均呎價為16,575元，較開價高約11%。
購買銀主盤注意事項
銀主盤增加，但銀行收回物業時，一定會為物業做估價，並會以貼近市價出售物業，未必一定有平貨。事實上，早前疫情放緩，法院工作回復正常，下半年銀主盤數目，較年初增加至少10%至20%。而在樓價高企之下，有興趣置業的人士，或者會想轉戰到價格較低的銀主盤市場尋寶。原則上，銀行審批銀主盤按揭與一般住宅按揭沒有很大分別，同樣銀行會根據物業估值及買家還款能力等因素，評估可批出按揭成數。
假設銀行收回物業出售，並為物業估價約價500萬元，即使業主餘下借款額為250萬元，銀行會以近估值的500萬元開售，而不會以250萬元出售。同時，如未能清楚顯示物業的真正業主，或有樓契缺失等，銀行可能不會承按，到時買家可能要全額支付樓價。而成交期上是由承按的銀行決定，一般成交期為45天。
買家申請按揭要注要時間，盡早申請預留較多時間讓銀行審批。如果連租約出售，買入會被視為非自用住宅物業申請按揭，沒有按揭負擔的申請人，按揭成數只有五成；有按揭負擔的申請人，按揭成數降至四成。中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，銀主盤形成升勢主要由幾項因素形成：經濟環境及就業市場轉差、失業率上升、拖欠比率上升、負資產個案增加以及資不抵債的程度加劇。
買方不可轉售
她補充，在銀主盤買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。簡單來說，簽合約後，銀主基本上是不會負責單位之任何問題。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，買銀主盤始終於一般置業稍有不同，買家有不少細節需要留意，如財務公司的銀主盤，有部分銀行不接受其按揭申請。
她建議，入手前銀主盤先諮詢專業意見，一定要先做查冊，以及在律師協助下將所有欠款及問題列明並計算清楚，以免招致不必要的損失。銀主盤可能丟空已久，水錶及電錶被截停，要花多點時間重新申請，不少內部的狀況非常惡劣，買家或要預留一筆資金作裝修及維修。
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