疫情下居屋接連高價成交 康山誕千萬居屋王 天富苑現零議價成交 青衣海悅花園反現蝕讓成交？
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室、中新社圖片
康山花園再誕千萬居屋王
事實上，疫情緩和令樓市氣氛好轉，位於港鐵太古站上蓋的鰂魚涌居屋康山花園，一伙座向東南的三房單位，近日以1,068萬元（已補地價）沽出，平均呎價達18,041元（見表），成為全港最貴的千萬居屋王。
資料顯示，單位為2座高層F室，實用面積592平方呎。原業主4月以1,100萬元放售，叫價拍得住同區康怡花園三房戶，而該康山花園單位，最終以1,068萬元易手。雖然略減了32萬元或3%，但足以力壓大角咀富榮花園2018年所創下的1,065萬元的紀錄，重奪失落逾三年的全港居屋王寶座，而且是在疫情下封王。至於鰂魚涌同區私樓康怡花園，近期亦有三房單位成交。
康怡花園錄1,200萬成交
中原地產首席分區經理楊文傑表示，康怡花園B座低層13室，實用面積710平方呎，三房套間隔，向東南，望山景。原業主叫價1,300萬元，最終減價近100萬元，以1,202.8萬元將單位易手，折合平均實用呎價16,941元，呎價比上述居屋康山花園成交還要低6%。事實上，剛性需求持續下，居屋造價在疫情下接連出現高價成交。
代理消息指樂富居屋德強苑A座高層9室，實用面積656平方呎，三房間隔，日前以826萬元（未補地價）成交，實用呎價12,591元，打破屋苑2018年810萬元的紀錄，更成為東九龍未補地價居屋新高。2001年原業主以約192萬元（未補地價）購入該單位，4月以遺產物業形式出售，賬面獲利約634萬元，物業19年期間升值逾三倍。
天水圍天富苑錄零議價買賣成交
新界區二手居屋一樣有價有市。祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天水圍天富苑日前錄得一宗零議價買賣成交個案。成交單位為N座高層5室，實用面積650平方呎，三房兩廳。新買家為區內白居二，而原業主未有任何議價空間，放盤至今維持480萬元叫價，新買家亦決定零議價以480萬元（未補地價）即睇即買，實用呎價為7,385元。
2015年原業主以約295萬元（未補地價）購入，是次轉手賬面獲利約185萬元。另同屋苑C座低層5室，實用面積650平方呎，三房兩廳，日前同樣獲白居二中籤者購入，只是輕微還價50,000元，便決定以430萬元（未補地價）購入上址作自住之用，實用呎價為6,615元。
青衣區公屋近期亦出現破頂成交，美聯物業高級分區營業經理黃淑賢表示，青衣邨宜偉樓中層6室，實用面積544平方呎，三房間隔。日前以388萬元（未補地價）易手，為屋苑未補地價單位造價新高，實用呎價7,132元。原業主2001年56.62萬元未補地價購入，賬面獲利331.38萬元或約5.9倍離場。
海悅花園現蝕讓成交
不過，同區居屋海悅花園則出現蝕讓成交。中原地產分行經理黃成業表示海悅花園3座低層D室，實用面積590平方呎，三房間隔，享海景。原業主原本購入作自住，因急於套現，故以780萬元放盤，最終減價65萬元，以715萬元（已補地價）成交，實用呎價12,119元。
由於原業主2018年中以652萬元已補地價購入，持貨不足兩年，轉手需付10%額外印花稅（SSD）、即涉及71.5萬元，連同釐印及代理佣金計，預料實蝕約40萬元或6%離場。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，4月首28日二手居屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）註冊量錄得364宗，較3月全月336宗高出約8.3%，共涉及約18.66億元，較3月全月約17.39億元亦高出約7.3%。
美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，按金額劃分，逾300萬至400萬元註冊量按月升幅最突出，4月首28日此類銀碼個案錄得39宗，較3月全月高出約44.4%。以註冊量最多的居屋計算，九龍灣麗晶花園以15宗居首，較3月全月14宗高出約7.1%。而沙田穗禾苑錄得十宗，按月升逾2.3倍；天水圍天頌苑及將軍澳寶盈花園，分別錄九宗及八宗，前者較3月全月高出約12.5%。
組裝合成技術 增資助出售房屋供應
除了二手市場外，新居屋的供應及按揭政策亦一直受市場關注。運輸及房屋局4月初更新了2019/20至2023/24年度的公營房屋供應量，其中居屋供應方面，去年底估算2019/20及2020/21年度將建屋共11,200伙，但最新估算卻只提供8,000伙，少了3,200伙。要到2021/22年度，方會有額外3,200伙居屋落成，相信是前兩個年度的供應落差，需延至明年度落成。政府近年積極在建造業界推動「組裝合成」技術冀增加建築效率。
房協新任行政總裁兼執行總幹事陳欽勉日前透露，房協正計劃在洪水橋採用「組裝合成」技術興建資助出售房屋項目，初步規劃約250個單位，預計2024/25年度落成，最快2023年推售，是全港首個「組裝合成」資助出售房屋項目。
還息不還本安排料快公布
另一方面，金管局總裁余偉文日前撰文表示，正與業界和相關政府部門研究，延伸「還息不還本」安排至資助房屋貸款，研究已接近完成，業界會在短期內公布。本港銀行在今年2月推出按揭客戶紓緩措施，客戶可申請「還息不還本」最多一年，以協助應對客戶因新冠肺炎疫情令經濟停擺，所帶來的現金流壓力。不過，中原按揭董事總經理王美鳳認為，以每年數萬宗新增按揭貸款計算，申請「還息不還本」不算太普遍。安排加入資助房屋貸款後，她指居屋客過去查詢「還息不還本」安排的比例不比私樓多，認為主要影響因素還是客戶從事行業是否受疫情影響。
至於房委會在去年推售的59折六個新居屋項目，因應疫情緩和，5月8日重新開放揀樓。但根據房委會成交紀錄，4月至5月疫市下至少四個單位遭撻訂，包括長沙灣凱德苑及馬鞍山錦暉苑等，房委會重新把單位放到今期計劃推售。
