收租股、REIT靜靜起革命 「息魔」投資者如何取捨？｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：胡說樓市、Unsplash
政府不斷宣傳疫苗接種，以防止疫情反彈之際，本港樓市卻彷彿早已免疫。
由路勁（01098）夥中國平安（02318），以及港鐵公司（00066）發展的黃竹坑站晉環，呎價高達30,000元仍照獲市場熱烈追捧；而新世界發展（00017）及港鐵合作的馬鐵大圍站上蓋的柏傲莊三期，更成為1997年後的新盤「票王」。
二手市場方面，綜觀3月至5月二手私宅買賣均高企在5,000宗以上，樓價進一步逼近歷史高位；種種消息，也顯示本港樓市仍處亢奮狀態。
收租股現曙光
然而除樓市外，與樓市相關的本港收租股，也似乎也逐步見曙光，領展房產基金（00823）、置富產業信託（00778）等房託股價，也悄然升至77.8元及8.6元的52週高位，而領展及置富兩股股價亦從低位反彈，反彈幅度足足逾三成。
這邊廂樓市、收租股表現堅挺；那邊廂零售市道在疫情下，也靜靜起革命。
雖然中港尚未通關、社交距離措施亦未完全放寛，但隨本港疫情受控，市民已漸漸回復正常生活，開始外出消費用膳，假日商場人潮再現，普遍收租股也收復了部分失地。
統計處公布，本港4月零售業總銷貨價值臨時估計為270億元，按年上升12.1%，連升三個月，惟數字仍略差過預期；首四個月零售業總銷貨價值按年升8.5%。
本港零售銷售在低比較基數下繼續按年顯著增長，惟因訪港旅客持續冰封下，零售表現仍遠低於疫情前水平。
不過，隨著政府即將向18歲或以上香港永久性居民及新來港人士派發5,000元電子消費券，發放規模高達360億元，相信對本港零售會起正面作用，收租股料亦將受惠有關的刺激消費措施。政府更估計，消費券可為今年的經濟增長帶來0.7個百分點的提振作用。
本港零售市道有望向好；加上各地開始接種疫苗、經濟活動重啟在望，不單利好主要經濟體及本港樓市表現，並帶動商場、零售商店的出租率及人流回升，其實房託、收租股、地產股都值得關注。
利好抗通脹REIT
然而，在環球通脹升溫的情況下，對追求利息回報抗通脹的投資者來說，大部分除稅後淨收入會用作派發股息的REIT，可能比一般地產股或收租股更為吸引。
就以亞洲（日本除外）最大的REIT市場新加坡為例，iEdge新交所房托指數（iEdge S-REIT Index）早已偷步反彈，現價較去年3月低位反彈近三成。
雖然該指數年初至今僅暫錄約2%升幅，表現看落不算標青，但指數內中小型REIT如亞騰樂歌物流信托（ARA LOGOS Log）、升禧環球信託（Starhill Global）、聯實全球商業房地產投資信托（Lendlease Global Commercial REIT），以及豐樹北亞商業信託（Mapletree North Asia Comm）等回報率動輒高達一成。
根據新交所資料顯示，截至4月20日，在新加坡上市的REIT，今年的回報中位數達6%。
留意疫後經濟改變
就此看來，REIT潛力看以不俗，但要留意的是，隨全球經濟出現不同程度的復甦，以及疫情改變了人們的生活模式，全球REIT回報的差異愈來愈大。
舉例來說，疫情下，遙距工作成為新常態，而疫後情況似乎亦不會扭轉，不斷有企業縮減寫字樓面積，無論甲級或次級寫字樓需求前景均不太樂觀，商廈房託基金股價可能受壓。
另外，疫情刺激網購需求，企業對物流中心及倉庫需求大增，數據中心、物流倉儲中心等相關REIT，則可望看高一綫。
以本港為例，目前僅得13隻上市REIT，其所持資產主要位於內地及香港，種類集中商場、寫字樓、酒店等，較為局限，放眼環球的「息魔」一族，其實可考慮投資海外REIT。
若要投資海外REIT，投資者除關注REIT所持房地產所處區域外，亦要留意各地區的行業發展，因為即使是同類型的資產，因地區不同，回報已經不一樣。
此外，不同類型資產如酒店、工業、商業、物流倉儲的回報也相當參差。
REIT vs 地產股
回歸香港市場，到底本地REIT還是本地地產股較值博？其實今年以來，恒生房地產基金指數錄得約一成升幅；恒生地產分類指數則升近13%；而反映樓市的中原城市領先指數，則較去年底升近半成。
倘若單以此看，地產股的回報似乎最佳；不過，地產股近日升勢，相信已反映了近期新盤熱銷及樓價上升。
相對之下，個別REIT追落後空間或較大。若今年稍後時間疫情好轉，能夠恢復通關或與更多地區建立旅遊氣泡安排，對本港酒店、商場等物業屬正面消息。
有一點值得留意，REIT屬息口敏感類，最大風險為市場利率趨升。雖然美國聯邦儲備局預期2023年才會加息，但續有大行警告，勿低估美國提早加息的風險。
另一邊廂，美國財長耶倫在七大工業國（G7）財長會議後，接受外媒訪問時指，美國的利率環境如果略有上升，對美國社會和聯儲局而言來看是件好事。相關言論，令市場關注加息會否比預期來得早。
此外，近期愈來愈多聯儲局官員表示，可能需要開始討論縮減買債規模，若美債息率上升速度再次轉急，對REIT亦屬不利。
不過，所謂牽一髮動全身，若美國真的提早加息，屆時受影響的又豈止 REIT？本港樓市、以及數以萬計的供樓人士皆會受到一定影響，投資者不得不提防。
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