疫市工商舖大折讓！熱錢撈商廈賺波幅 按揭、估價定成敗｜陳永健
撰文：陳永健｜ 圖片：Unsplash、iStock
有報道指旺角西洋菜南街面積約5,000平方呎舖位，由中國移動在2017年起承租，當年月租100萬元，至今年約滿續租，租金僅50萬元，大劈一半。
對上一手租客是珠寶公司，當時月租180萬元。以業主在2010年購入舖位價格計算，租金回報僅1.37厘。
另一個零售重地，尖沙咀的商務呎租同樣大幅下跌。
栢麗大道一個空置逾四年的地舖，獲謝瑞麟珠寶以25萬元承租，面積約2,700平方呎，回到35年前1986年的租金水平；五年前高峯期租金為157萬元。
由於缺少旅客訪港，香港零售銷額跟衰退前相比，仍相距甚遠。
不過，相信隨著回港易計劃恢復，世界各國對新冠肺炎的疫情控制愈來愈熟練下，料不久將來，巿民自由自在地於各地旅遊的日子將會重臨，屆時各國城市的商業活動再次轉趨頻繁，香港商舖或有一番炒作。
僅能敘造四至五成
雖然香港暫時零售市道未回到疫情前水平，但對部分資深投資者來說，正好是撈貨的機會。
然而，買家在承造商廈按揭上，有幾個要點需要注意。
與舖位跟住宅最高可造九成按揭不同，工商舖最高僅能造五成按揭，亦不會有住宅按揭提供的高息存款掛鈎計劃，以及現金回贈。
另外，若買家有其他按揭未還清或有貸款擔保在身，最高按揭成數會下降一成至僅四成。
還有一個情況要注意，如果買家的主要收入非來自香港，則按揭成數會下降一成，除非能提供緊密關係證明，按揭成數便毋須扣減。
而選擇舖位時，一般人也會留意舖位地段及人流這些基本面，其實銀行也會。銀行會以舖位的地段、人流、承接能力或承租能力等為物業估價。
宜參考附近同類成交價
然而，由於工商廈一向成交數目遠不及住宅高，成交價波幅亦很大，因此投資商廈的風險是高些。
買家在找銀行估價前，可以先留意附近同類舖位或商廈的成交價作參考；亦可以翻查一下過往承租紀錄。
如果曾經有大公司或連鎖集團承接，估價亦相對較佳。
相反，假如物業長期空置，銀行對其舖位的估價便較差。若銀行估價不足，買家亦不必立即放棄。
如果該物業長期空置，銀行則較難估足價。一旦遇上估價不足時，買方可考慮透過向銀行申請中小企循環貸款、加按套現其他物業，或以債券及股票等資產淨值為依據等途徑，申請額外貸款。
要避免估價不足的問題，宜事前先準備充足資金最為穩妥。
而購商廈跟私樓住宅一樣，在按揭方面，買家可選擇承造P按或H按計劃。
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