疫市淡局確認！上車客必備「還價六式」猛攻業主最後防線！
雖然買家剛需常在，但市場氣氛變得觀望味濃，成交量難免回軟。
交投淡局中，就會有業主的持貨心態減弱，為求盡快轉手套現，止賺離場。
如是者，用家及投資者，機會來了。尋找到心儀盤源，很自然就會想用最平價入手，當中六招還價技巧攻略，就是關鍵。
（一）準買家搵樓期間，知己知彼是必須，應多向專業而且信得過的地產代理，查詢業主背景及放盤細節，會較容易找到有機會還價的盤源。
作為準買家要給業主及地產代理知道，閣下有意買樓，地產代理通常會擔心失去潛在買家，會更落力協助找筍盤。
大膽還價1成以上
當得悉業主背景及單位放盤情況後，遇上心水盤時不妨大膽還價。若業主開價為市價或輕微高於市價，通常較開價可還低一成以上，不妨大膽還價。
若業主拒絕還價或覺得落差太大，便轉戰另一間，淡市時心理質素較差的業主會不只一個，而巿場上的低水盤亦不會僅此一間。
（二）如何尋找還價的「對象」？其中一種，就是業主持有物業數以十年計，如果成功放售會大賺以倍數計算，原業主的心態上因為已是大贏家，或多或少會願意賺少一點，在減價多一點下出貨。
（三）事實上，準買家帶票睇樓，即場議價，表示充分誠意，都是增加成功買低水盤機會的重要因素。
美聯物業聯席區域經理鍾家豪表示，有年約30多歲、單身上車客帶票到荃灣中心睇樓，即日與原業主議價至深夜，成功打動原業主，以409.8萬元成交。
成交單位是荃灣中心11座低層F室，實用面積378平方呎，兩房間隔。
原業主最初開價498萬元，上車客無懼疫情帶票睇樓，即晚跟原業主議價至深夜，最終累減約88萬元或17.7%至409.8萬元成交，實用呎價10,841元。
此成交價為同類型兩房戶的一年新低價，原業主在1984年約1月，以24萬元購入上述物業，是次轉手賬面獲利約385.8萬元萬元，持貨38年升值16倍。此成交亦說明，持有物業數以十年計的長情業主，賣樓時的議價空間或較大。
移民盤減價幅度較大
（四）此外，近年出現不少移民盤，即是業主急於離開香港，盡快轉手是必然，減價的幅度自然較大。
中原地產副區域營業經理吳倬霆表示，屯門瓏門3座低層A室，實用面積720平方呎，三房一套連儲物房間隔，早前以1,300萬元放售，日前減價至1,150萬元，獲區內換樓客承接，成交呎價15,972元，低市價約一成。
原業主於2012年9月，以697萬元一手買入單位，因移民故沽售單位，持貨九年多，賬面獲利453萬元，物業期間升值65%。
同樣地，已買入新單位樓換樓的業主，亦是十分急於套現資金的一群，要還價，就不妨找該類盤源埋手。
（五）另一種，是放盤多時仍未能出售的盤源，此類盤源業主大可能已減價多次仍未出售，心態上已經淡了下來，為求盡快轉手套現，都不爭在再減價出售。
（六）最後一類就是剛滿三年踏入額外印花稅（SSD）鬆綁期的半新盤業主，他們可能是投資者，把握了樓花期的優惠價入市，到了現樓階段，發覺單位實際情況不太合心水，或財務狀況有變，如供款因為參與了發展商的高成數按揭計劃而開始要付高息，令他們想放棄再供下去，自然想盡快轉手。
雲海SSD鬆綁 二手交投增
當中2018年賣樓花的馬鞍山雲海，自SSD鬆綁後接連錄得二手成交。
中原地產副分區營業經理陳鴻霆表示，雲海香海臺2座中層單位，實用面積483平方呎，兩房間隔，原開價約950萬元，議價後減4.4%至908萬元易手，呎價18,799元。
原業主於2018年以932.3萬元一手購入單位，持貨三年多，現賬面蝕讓約24.3萬元離場，貶值3%。
港島區方面，同樣於2018年賣樓花的北角柏蔚山，2月連錄兩宗二手成交。
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，柏蔚山3座中層H室，實用面積832平方呎，三房連工人房間隔，座向北，獲區外換樓客以約1,980萬元承接，呎價23,798元，屬市價水平。原業主於2018年6月以2,176萬元一手購入上址投資，現轉手賬面蝕196萬元，貶值9%。
用樓價指數數據部署入市
要找平盤，除了找地產代理幫忙外，大可以利用指數數據，掌握樓價及盤源的情況。
坊間都有不少機構及政府部門都有制定樓價指數，但計算方法及基準各不同，市民參考時，都需要了解一下各指數的背後計算基礎。
先由政府部門說起。差餉物業估價署每月都會發布物業市場統計資料，而當中市場人士最關注的，就是租金和售價指數。
據官方說明，指數衡量價值轉變時，是根據租金或售價除以有關物業的應課差餉租值所得的「因數」，而非根據每平方米樓面面積的租金或售價計算。
至於物業的應課差餉租值，是假設物業在指定日期空置出租時，估計全年可得的市值租金。實際上，利用應課差餉租值，不但考慮到樓面面積，也顧及到不同物業在質素上的其他差別。
差估署指數滯後一個月
不過，市場人士經常指上述指數是滯後，是因為差餉物業估價署所制定的住宅樓宇買賣的統計數字，是來自土地註冊處，滯後約一個月。
反之，代理行的樓價指數，相對的滯後幅度較短。
以中原城市領先指數（CCL）及美聯樓價指數為例，乃根據全港著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數。 最新數字大致反映兩星期前簽署買賣合約的物業樓價。
若果想預測未來樓價的變化，就可以參考在2020年推出的美聯信心指數。
該行根據每星期美聯網盤價格變化製作而成，從網盤的價格轉變，反映業主的放盤態度，以作為未來樓價走勢指標，可從指數走勢可推測四星期或之後的樓價。
指數上升代表減價盤減少，樓價上升機會增；指數下跌則代表減價盤增加，樓價下跌機會大。
信心指數走勢是徘徊於介乎0至100之間，100點表示放盤業主全面看好，0點則表示放盤業主全面看淡，當跌穿此指數的平均值時，表示樓價有機會由升轉跌或跌勢加快。
