用家置業意欲強勁 二手盤價格被搶高 料全年二手買賣成交金額將創10年新高
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
自新世界發展（00017）大圍站上蓋住宅項目柏傲莊銷售以來，一、二手樓市氣氛持續旺場，大型新盤推售，刺激交投急增。
買家高價承接優質單位
一手向隅客回流二手市場的同時，令二手盤價格被搶高。部分景觀優質的大型屋苑二手單位，獲買家以高價承接。美聯物業高級區域營業董事吳志輝表示，九龍區藍籌屋苑荔枝角美孚新邨，12月其中一宗高價成交，是位於一期百老匯街24號中高層B室，實用面積1,389平方呎，四房間隔，享維港海景及園景，屬罕有的「凸海」單位。
原業主最初開價2,380萬元，經議價後累減110萬元或4.6%，日前以2,270萬元連一個車位沽出，實用呎價16,343元，成交價為屋苑今年次高。原業主早於1971年10月，以99.5萬元連車位一手購入，持貨49年，賬面獲利2,170.5萬元或近22倍。至於屋苑今年成交價最高單位，為三期百老匯街62號高層B室，實用面積1,370平方呎，以2,372萬元易手，實用呎價17,314元。
而市區樓的確是有價有市，土瓜灣半新樓喜築中層H室，實用面積約377平方呎，一房間隔，單位望開揚海景。該單位原以780萬元放售，經議價後減價64萬元或約8.2%，最終以716萬元交吉沽出，實用呎價約18,992元，成交價是屋苑一房戶二手新高。據悉，原業主於2016年10月，以約644.6萬元購入上述單位，持貨約四年，現轉手賬面獲利約71.4萬元；物業升值約11%。
老牌豪宅成交價創新高
港島區豪宅更接連出現高價成交。中原地產資深區域營業董事陳家鴻，北角半山老牌豪宅屋苑賽西湖大廈11座頂層連天台特色戶，實用面積1,124平方呎，三房一套間隔。日前以3,380萬元連車位易手，實用呎價達30,071元，成交價創屋苑同類新高，呎價更是屋苑首破30,000元大關。原業主在2002年，以712萬元買入單位並連車位，賬面獲利2,668萬元或3.7倍。
中原地產分行經理高鵬表示，薄扶林碧瑤灣24座連天台特色戶，實用面積1,363平方呎，連約1,053平方呎天台，三房套間隔，坐享海景。業主以3,300萬元將單位易手，實用呎價約24,211元，呎價及樓價創同類新高成交。原業主在2004年5月以739萬元買入單位，持貨16年，賬面獲利2,561萬元，單位升值逾3.4倍。除大型屋苑外，細價「上車」單位亦受追捧。
中原高級分行經理湯鈞表示，屯門豐連剛錄得高價成交，單位為1座中層G室，實用面積263平方呎，屬開放式間隔。叫價450萬元放盤，在零議價下沽出，樓價創屋苑同類單位入伙兩年以來新高，折合平均呎價約17,110元。2016年8月原業主以約228.65萬一手買入單位，持貨四年轉售，賬面獲利約221.35萬元，升值接近一倍。
另同區另一新樓䨇寓，錄得特色戶二手成交個案。祥益地產高級區域經理黃慶德表示，屯門䨇寓一伙連平台特色戶，實用面積263平方呎，開放式間隔，日前獲區內首置客垂青，以468萬元購入上址作自住之用，以實用面積計算平均呎價為17,795元。原業主於2016年以約368.4萬元購入單位，是次轉手賬面獲利約99.6萬元。
用家置業意欲強勁
事實上，十大傳統屋苑買賣合約登記統計分析，首11個月金額創十年新高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，用家的置業意欲持續強勁，帶動二手市道持續平穩暢旺。今年首11個月十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記合共錄得3,080宗，總值261.14億元，較2019年全年的2,657宗及221.12億元，分別上升15.9%及18.1%。
在十大屋苑中，11月沙田第一城以48宗買賣登記居首，總值2.78億元。至於今年首11個月，有九個屋苑的買賣登記，已經超越2019年全年數字，分別為鰂魚涌康怡花園、紅磡黃埔花園、藍田匯景花園、柴灣杏花邨、觀塘麗港城、鴨脷洲海怡半島、鰂魚涌太古城、沙田第一城及荔枝角美孚新邨，宗數升幅錄6.5%至50.7%不等。
而天水圍嘉湖山莊的宗數暫時較2019年全年少2.2%，預料亦快將升破去年水平。黃良昇估計，今年全年約3,300宗及280億元，金額或將創2010年349.62億元後的十年新高，宗數將創2014年3,449宗後的六年新高。
同時，香港二手夾屋買賣成交金額，今年勢成有紀錄以來新高。黃良昇指出，2020年首11個月，夾屋買賣合約登記錄得213宗，總值15.55億元，較2019年全年的145宗及10.59億元，分別多約46.9%及約46.8%。預期2020年全年將約達230宗及17億元，金額是勢1999年有記錄以來的22年歷史新高，宗數將創2012年後的八年新高。
業界：樓市未見降溫
在早前大型新盤推售下，刺激一二手交投急增。有地產界人士指，疫情爆發近一年，樓市未見降溫，反映不少市民已消化疫情帶來的負面消息。香港置業行政總裁李志成認為，相對其他投資工具穩健，料持續吸引更多資金流入樓市避險。值得注意是，今年聖誕節及新年假期市民暫緩外遊，繼續留港消費，相信會有利整體樓市交投。
政府宜適時審視辣招
同時，他希望政府適時審視「辣招」，讓市民有更多「上車」換樓機會，同時加快覓地建屋，為樓市拆牆鬆綁，並加速提振受疫情困擾的本港經濟，讓市場健康發展。萊坊執行董事林浩文指，現時房地産市場十分「畸形」，住宅樓價仍然高企，一手樓銷售十分熾熱，估計今年2020年調整跌幅約2%至3%，會比預期為少。
不過，大型企業大幅裁員已出現，相信大部分企業，2021年加人工的幅度低，這些因素最終影響「打工仔」的購買力。仲量聯行香港主席曾煥平稱，展望2021年樓市，預計低息環境會支持樓市交投，而明年的樓價會有5%內的下跌空間，豪宅的樓價及租金會下跌5%至10%。他認為，失業情況將會蔓延至中產階級工種，從而會影響樓價。
不過，香港在疫情控制上較被動，如若疫情會出現第五、六波，樓價不止下跌5%。他亦指，住宅市場亦應該撤辣，放寬1,000萬元以上樓宇的「辣招」，以推動換樓鏈。戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻指，2021年樓市分別有正面及負面因素，樓市剛性需求仍強，利息亦低，千萬元以下物業料穩定。
惟樓市與失業率關係密切，保就業完結下，料將有更多商店結業；加上不少機構對前景悲觀，未來數月失業率勢向上，相信上半年樓價跌約5%，若疫苗出現，下半年樓價可望回穩。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，過去兩年香港所有壞消息已盡出，同時低息環境將會持續，以及房屋及土地供應問題難以短時間內解決之下，本港樓價絕對易升難跌，所以明年的樓價只有「有上無落」。
