分批甩名難過關 樓市玩家轉名踩界案例｜經一專欄
物業「甩名」可被追稅
上週筆者的專欄《小心被追印花稅差價 2種物業甩名情況 會有手尾跟》提及，倘若業主「分批甩名」規避印花稅，或會被稅局以「一系列交易」為由追討欠款。以夫婦持有價值800萬元聯名物業為例，丈夫分兩次「甩名」予妻子，每次「甩」200萬元業權，印花稅理論上僅200元。
不過，倘若被稅局電腦系統識穿，這兩次交易有機會被視為同一項交易，因而將被追討印花稅差額，除非業主能提出讓稅局滿意之解釋。「分批甩名」時間愈短，稅局追討的機會愈大，即使是以繼承資產為理由，例如母親將800萬元物業權益，短時間內，先後平均「甩」給四名子女，理論上每人只須繳100元印花稅，但實際上難逃過稅局法眼，最終須以800萬元計稅。
分批甩名難過關
本週筆者探討稅局的另一追稅理據——「不代表自己行事」。舉例假設夫婦持有聯名物業，丈夫將一半業權「甩名」給妻子，回復首置身份後，再買另一層樓，最終兩公婆一人持有一個物業，在法律上絕對可行。
不過，假設丈夫把最新入手的物業再「轉名」給妻子，回復首置身份後，再以低印花稅買第三個物業，如此不斷輪迴，又是否可行？根據稅局規例，如想豁免15%印花稅，購買物業要以自己身份行事。
在上述例子，假設丈夫不斷買樓，然後不斷「轉名」給妻子，再不斷買樓，在稅局角度，可以懷疑丈夫「不是代表自己行事」，真正買家是妻子。由於妻子已經有不少物業在身，稅局確認事實後，便會開始追收稅款，除了第一個物業「甩名」物業不獲追究外，丈夫過去買入再「轉名」給妻子之物業，均會被追收15%印花稅差額。
被追收印花稅的例子
再舉另一例子，假設丈夫名下三個物業皆「轉名」予妻子，由於屬近親轉讓，三個物業都可以免去15%印花稅，只用舊稅率進行。這種做法不會被稅局抽秤，原因是兩夫妻均是「代表自己行事」，而近親可以免去15%印花稅項。
當丈夫回復首置身份後，再買入新一個物業，繼續是「代表自己行事」，不會有任何問題。但是，當這一個物業再「轉名」給妻子時，稅局便可以質疑他「代表妻子行事」，然後徵收15%重稅。
或許有業主認為，稅局只會抽樣，不會所有個案一一細查，但其實按揭律師樓看到疑似「不代表自己行事」個案，已經會把關，主動向客戶收取15%稅項，然後交予稅局，因為物業印花稅一直是經律師樓交予稅局。
律師樓要求先繳稅？
不過，有時候律師樓會極端保守，筆者早前處理一宗個案，丈夫將名下聯名物業「甩名」給妻子，雙方簽署臨約後，丈夫便回復首置身份，然後再買第二個物業，惟律師樓竟然要求他先繳15%稅項，往後再向稅局申請退稅。
這是非常不合理，該對夫妻簽署臨約後，在法律上，丈夫已經是首置身份，購買第二個物業毋須繳付15%稅率，但有時律師樓行事保守，才會有這些要求。遇上這種情況怎麼辦？不必氣餒，直接炒這間律師樓，轉去另一間律師樓便可。
編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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