用家主導樓價更高

你好，最近有不少學者提出，未來政府的房屋政策，應該盡量阻止投資者買樓，令住宅物業流入用家手中，更有學者提出徵收十倍、廿倍差餉，令收租無可為。

政府最新的「辣招」，正是針對買第二套房收租，「辣招」出台後，正如你預測，樓價、租金都被挾高，明顯出現反效果，為甚麼用家主導市場，樓價會更高呢？

讀者Penny Lai

文：1% AnthonyAnthony Sir：

你好，最近有不少學者提出，未來政府的房屋政策，應該盡量阻止投資者買樓，令住宅物業流入用家手中，更有學者提出徵收十倍、廿倍差餉，令收租無可為。

政府最新的「辣招」，正是針對買第二套房收租，「辣招」出台後，正如你預測，樓價、租金都被挾高，明顯出現反效果，為甚麼用家主導市場，樓價會更高呢？

讀者Penny Lai

首先從「買樓的行為」分析，投資者買樓，是為了賺取回報。回報主要包括租金回報及升值回報，所謂回報，最簡單的理解，就是收益減去成本。因此，無論投資者重視的是那一項回報，最重要的就是要減低成本，以較低的價錢買入單位。

再加上投資者的市場經驗相對豐富，知道甚麼是平，甚麼是貴，亦有較強的代理網絡及議價技巧，成交價會比較低，拉低樓價指數。

用家買樓，是為了自住。

考慮買樓的時候，主要考慮自己的需要，一家大細是否喜歡，自己能力是否能負擔，至於成本是否夠低，物業出租、出售的時候收益是否較高，概念相對模糊，甚至根本沒有想過。

為了心頭好，買貴少少無所謂啦；加上他們的市場經驗相對較淺，未必知道甚麼是抵，甚麼是貴，代理網絡及議價技巧亦較弱，成交價比較高。

新界區很多上車屋苑瘋炒，呎價屢創新高，貴過市區樓，令資深投資者都大跌眼鏡，亦是這個原因，從而亦拉高樓價指數。

其次從「賣樓的行為」分析，投資者賣樓，是當作生意考慮。

由於手持物業數量比較多，很多時候都不會賺盡，最重要貨如輪轉，今次這單交易賺少10萬、20萬元沒所謂。下一間，或者下一個買賣可以賺番，最重要是資金可以快點回籠，買入另一個更有投資價值的物業。

例如持有沙中線沿線物業，因地鐵概念炒上，幾年前買入僅300萬元，現在已炒上450萬元，估計地鐵通車後，會再升到500萬元。一般散戶的想法是：「仲有得升喎，反正自己住，不如再等等，500萬元先賣啦！」

然而投資者可能會想：「仲要等好幾年喎，450萬元都幾好價，不如賣兩間，攞番錢先，趁高鐵站物業未炒上，過去買筍貨。」

到樓市逆轉的時候，投資者會客觀理性考慮，甚至會壯士斷臂：「未來個市可能仲會跌，不如輸少少賣三間先，攞番本錢，到個市跌定再戰江湖！」

用家賣樓，是從生活考慮。

由於手上只有一個物業，還是一家大細住在這裡，如非必要都未必會考慮賣樓。除非有即時需要，例如想換樓；否則，不會輕易放售，就算賣，價錢也不會便宜。

因為用家會考慮賣出單位後，是否夠錢買大單位？是否夠錢裝修？已經脫離市場因素。

筆者老媽就是好例子，樓價升到300萬元，她就覺得330萬元才值得賣，升到400萬元，就覺得要賣440萬元，結果當然是三年又三年，都沒有賣出，最後筆者選擇用加按套現，哈哈！

這也難怪，用家手上就只有一層樓，這層樓不賺，還有機會嗎？到樓市逆轉的時候，只要供得起，他們也不願意蝕賣，不會壯士斷臂，這種等返家鄉心態，你懂的，所以銀行最喜歡借錢給用家。還有其他因素，用家主導樓價會更高，下回再詳談。

文：1% Anthony首先從「買樓的行為」分析，投資者買樓，是為了賺取回報。回報主要包括租金回報及升值回報，所謂回報，最簡單的理解，就是收益減去成本。因此，無論投資者重視的是那一項回報，最重要的就是要減低成本，以較低的價錢買入單位。

再加上投資者的市場經驗相對豐富，知道甚麼是平，甚麼是貴，亦有較強的代理網絡及議價技巧，成交價會比較低，拉低樓價指數。

用家買樓，是為了自住。

考慮買樓的時候，主要考慮自己的需要，一家大細是否喜歡，自己能力是否能負擔，至於成本是否夠低，物業出租、出售的時候收益是否較高，概念相對模糊，甚至根本沒有想過。

為了心頭好，買貴少少無所謂啦；加上他們的市場經驗相對較淺，未必知道甚麼是抵，甚麼是貴，代理網絡及議價技巧亦較弱，成交價比較高。

新界區很多上車屋苑瘋炒，呎價屢創新高，貴過市區樓，令資深投資者都大跌眼鏡，亦是這個原因，從而亦拉高樓價指數。

其次從「賣樓的行為」分析，投資者賣樓，是當作生意考慮。由於手持物業數量比較多，很多時候都不會賺盡，最重要貨如輪轉，今次這單交易賺少10萬、20萬元沒所謂。下一間，或者下一個買賣可以賺番，最重要是資金可以快點回籠，買入另一個更有投資價值的物業。

例如持有沙中線沿線物業，因地鐵概念炒上，幾年前買入僅300萬元，現在已炒上450萬元，估計地鐵通車後，會再升到500萬元。一般散戶的想法是：「仲有得升喎，反正自己住，不如再等等，500萬元先賣啦！」

然而投資者可能會想：「仲要等好幾年喎，450萬元都幾好價，不如賣兩間，攞番錢先，趁高鐵站物業未炒上，過去買筍貨。」

到樓市逆轉的時候，投資者會客觀理性考慮，甚至會壯士斷臂：「未來個市可能仲會跌，不如輸少少賣三間先，攞番本錢，到個市跌定再戰江湖！」

用家賣樓，是從生活考慮。

由於手上只有一個物業，還是一家大細住在這裡，如非必要都未必會考慮賣樓。除非有即時需要，例如想換樓；否則，不會輕易放售，就算賣，價錢也不會便宜。

因為用家會考慮賣出單位後，是否夠錢買大單位？是否夠錢裝修？已經脫離市場因素。

筆者老媽就是好例子，樓價升到300萬元，她就覺得330萬元才值得賣，升到400萬元，就覺得要賣440萬元，結果當然是三年又三年，都沒有賣出，最後筆者選擇用加按套現，哈哈！

這也難怪，用家手上就只有一層樓，這層樓不賺，還有機會嗎？到樓市逆轉的時候，只要供得起，他們也不願意蝕賣，不會壯士斷臂，這種等返家鄉心態，你懂的，所以銀行最喜歡借錢給用家。還有其他因素，用家主導樓價會更高，下回再詳談。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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