轉按現金回贈達到首年免息效果 符合兩個原則 可賺到盡｜樓市點睇
未補價居屋每兩年可轉按一次，但要符合兩個原則：（一） 貸款額不能借多過按揭餘額；（二）不能延長還款期。舉個例子，假設原有銀行按揭貸款餘額為200萬元，還款期只剩下十年，如果轉按到另一銀行，亦最多只可借200萬元，還款期最長為十年。
由於未補價居屋轉按一定要選擇P按，因此失去了減息功能。又舉個例子，兩年前私樓H按計劃是H+1.3厘至H+1.4厘，現在則是H+1.23厘，雖然近年封頂息率上調，但由於拆息有機會回落，尚算有潛在減息功能。
兩年前P按計劃是P-2.85厘，即實際年利率為2.275厘；現在則是P-2.75厘，實際利率為2.375厘，轉按後反而要供貴息；而且未補價居屋不能加按套現，轉按始終未見活躍。不過，這批業主其實漠視了現金回贈這個重要考慮因素。未補價居屋轉按可以賺取高達貸款額2.45%的現金回贈，就算轉按後按息微增0.1厘，現金回贈也足夠達到首年免息的效果。
假設按揭封頂利率2.375厘一直維持不變，每兩年轉按一次，餘下供樓日子有半數免息。業主甚至可以「計到盡」，將現金回贈存入按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）收息。即貸款額當中的2.45%收取2.375厘年利率，這筆利息收入等於貸款額的0.06%，已能夠抵銷0.1厘按息升幅的60%。
而未補價居屋轉按申請程序比私樓更簡單。
如果在政府擔保期內，業主毋須提供入息證明和經過壓力測試，只需要到房屋署付1,950元取得同意信（consent letter），然後到銀行申請轉按，通常一至兩日便會獲批。
轉按申請較私樓簡單
不少人問，如果未補價居屋轉按時想套現，或者供斷後想重按，應該怎麼辦？其實業主可向房屋署申請，但要有特殊原因才獲批，例如紅白事及財困等，兼且要文件證明。例如A業主向房屋署聲稱財困，須證明欠債、薪金未能應付利息，房屋署才會有機會批准套現。
值得注意的是，就算房屋署批准套現，金額只是有限度，例如套現理由是為家人籌措10萬元手術費，房屋署只能批出10萬元，避免業主把居屋當成「提款機」。一旦套現，未補價居屋便會失去政府擔保；正正是這個原因，就算房屋署同意，大部分銀行均不願意承按。僅少數銀行承接，惟年利率要4厘以上，而且需要入息證明和通過壓力測試，兼且不能添加擔保人。
最後，筆者希望提醒讀者，由於未補價居屋不能套現，供樓是「有入無出」，除非業主很有信心未來25年完全沒有流動資金需要。早前有報道指有買家以一筆過方式買入未補價公屋，其實這樣將會大幅鎖死資金流動性，不是理想的理財做法。
編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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