高現金回贈高 VS 低按揭利率 按揭計劃揀邊樣好？教你一招賺盡回贈｜陳永鍵

撰文：經一編輯部｜圖片：Unsplash

在按揭計劃上，H按包含了最優惠利率按揭（P）作封頂利率已是先天優勢。

原因是H按封頂利率亦是以P-2.75厘=2.5厘作準，而銀行會在每月供款日，自動以調整H按或P按為最優惠供款利率。

H按實際供款1.56厘

而近月H按實際供款，是以H+1.3厘=1.56厘作準。

P按的優點是較穩定，由於P按的供款利率和H按的封頂利率皆是一樣，以致P按在市場上全無優勢。

若銀行降低純P按的利率，P按才會有被選擇的價值。

現時本港純P按的實際供款利率為P-2.75厘=2.5厘，即供款會以2.5厘作準。

假如申請者有對多間銀行作按揭比較，相信會遇過部分銀行在批出按揭時，提供較低的現金回贈及較低的按揭利率；而另一些銀行，則提供較高的現金回贈但略高的按揭利率予申請者，故令申請者亦難以選擇。

筆者提供一些例子給讀者參考一下。假設有銀行提供1%現金回贈，並以H+1.3厘作按揭利率；而另一銀行的現金回贈為1.2%，但按揭利率較高，為H+1.32厘，應該如何選擇呢？

相比下，H+1.32厘會比H+1.3厘的按揭供款會略為多一點，惟每100萬元按揭金額，其實際供款額卻只相差10元。

以400萬元按揭金額計算，其每月實際供款僅

相差40元，即兩年內實際供款相差960元。

現金回贈高慳按揭成本

一般情況下，申請者大多會選擇利率較低的計劃，惟仔細計算，雖然現金回贈相差0.2%，但實則多了8,000元現金，扣減供款成本下，足足多賺了7,040元，可見現金回贈較高亦有優勢存在。

在選擇按揭計劃時，筆者建議申請者應先考慮一點，便是在罰息期後，會不會進行轉按、賣樓或贖回物業。

如答案是會，建議選擇現金回贈較高的銀行會較為著數；若打算一直長供物業而不打算轉按、賣樓或贖回物業，一定是利率較低的按揭計劃較為合適。

另一方面，假設業主透過高成數按揭或「林鄭Plan」申請按揭，物業在罰息期過後，樓價或不會錄得足夠升幅，以致普遍業主也會在罰息期剛過便進行轉按套現。

筆者便建議申請高成數按揭，可考慮選擇利率較低的銀行，以作長線供款慳息之用。

在挑選按揭條款時，除了回贈及利率外，還應留意高息存款掛鈎戶口、罰息期、家居保險及火險等。

在選擇按揭計劃同時，申請者除了比較現金回贈及按揭利率外，亦可考慮當中更為廣泛的按揭優惠，再為讀者一一拆解。

1. 火險

申請者在銀行承造按揭時，需要為物業購買火險，若該物業管理處早已為大廈購買火險，火險能覆蓋銀行所需的保險條款，便會列入為總保單（行內稱Master Policy）內。

如物業在總保單內則不需購買火險。

部分物業或會出現某些座數沒有列入總保單內，而銀行職員卻在處理按揭申請時看漏了眼，到業主提取按揭後，才發現需要為大廈購買火險，而這時便錯過了一些火險優惠，變相令按揭優惠減少。

申請者在查詢物業是否在銀行總保單內時，不妨提醒銀行職員查核，以減少出現錯誤。

再者，如物業不在總保單內，申請者可先向銀行了解火險所承包條款，再向大廈管理處查詢是否有購買火險，以及火險條款是否有覆蓋銀行所需條款。

假如核對後，發現管理處購買的火險有包含銀行所需要的條款，便可索取副本向銀行作出申訴，筆者亦見過有不少業主，在申訴後能成功獲得豁免購買。

選首年送火險優惠

假如最終物業需要購買火險，申請者可留意在承造按揭時，銀行提供的一些火險優惠，例如送首年火險、買一年送一年火險、以折扣購買火險。

由於火險是每年均需購買的項目，申請者在承造按揭時，可優先考慮送首年火險的優惠；其後申請者可選擇以較低價錢，在銀行或保險公司購買火險。

2. 家居保險

家居保和火險不同之處是在承造按揭時，並非必須購買家居保險，家居保險大多是業主為了買個安心，萬一家中不幸出現意外或盜竊事件時，仍有保險公司作出賠償，每年以小額支出為物業買個安心。

部分銀行在承造按揭時會附送家居保，而家居保以物業呎數計算，每年費用僅數百元。

申請者在比較按揭優惠時，亦可把家居保計算在內，以計算按揭優惠上的實際現金回贈。

3. 罰息期

申請按揭時，亦須留意罰息期是多少年？收費多少？

現時銀行提供的按揭計劃裏，罰息期一般以兩或三年為主，相信大多申請者，亦會優先選擇兩年罰息期的計劃。

但在比較兩年罰息期時，應當考慮首年及第二年的罰息百分比、部分還款的罰息，以及在賣樓或贖回按揭時有沒贖契收費。

4. 高息存款掛鈎戶口

高息戶口亦分為兩類。一類是每月利息在本金上扣減，即每月利息以部分還款形式存入按揭賬戶，供款金額因而每月遞減。

而另一類則是每月利息自動存入賬戶，並可由賬戶提取利息，此類高息戶口好處是提供了靈活性，可因應理財需要活用利息。