特首投降樓價焗升 仲未買樓點算好
你好！最近見特首林鄭月娥接受訪問時指出，政府不是要壓低樓價，只是要改變供不應求情況。
睇完心底一寒，嘩！豈不是投降？如果連特首都投降，樓價豈不是會繼續癲升？
我仲未買樓，可以點做？現在創新高入市，又覺得好唔抵，現在不買，又驚遲些連自由市場公屋都買不起。
想請問Anthony sir，怎麼辦好呢？
讀者健威
筆者都有留意這段訪問，實在有點意外。講真，林鄭所講的是事實，但想不到會講出來。
樓價確實受到很多因素影響，例如最直接的是量化寬鬆政策（QE），令銀行水浸，不斷尋求機會借錢出去。
又例如財富效應，過去十多年資產價格猛漲，市場上有六成多的住宅物業已供滿，隨時可以再套現買樓，父幹母幹湧現等，並不是一些政策就可以解決。
往後，市場一面倒看好。
踏入2018年，不同媒體都找來專家、學者，預測樓價走勢。
筆者印象最深刻的，其中有篇報道找來近20位專家為樓市把脈，全部看升。
沒辦法，連特首都投降，坦言沒有說過要壓低樓價，各路英雄當然就乘勢起哄。
發展商、代理等落力很容易理解，刺激銷情多做生意嘛，就連其他學者、分析員都一致看好。
如果特首所說反映其施政，確實是「焗住睇升」。
現時的政策，令二手市場嚴重乾涸。根據資料，截至2017年11月止只有逾40,000宗，流通量不到4%，比「沙士」的時候還要低。
單靠新增加的一手供應，又如何可以扭轉局面？
如果政策不變，可以預期買家去睇樓的時候，代理還是會說：「無盤！無匙！」
如果想買樓的人繼續追價，可以預期，量跌價升的局面仍然會持續。
其實，有些情況政府是可以處理的，例如內地資金湧入。
有次跟內地一位老總吃飯，講到香港樓價失控問題，老總問：「為甚麼香港沒有限購呢？」
其實現時內地很多城市都有限購令，特別是樓價過分熾熱的城市，香港人不能買，就算願意不借按揭，願意付辣稅，都不能買！為甚麼香港不能跟？
例如新樓扯高樓價，之前將軍澳日出康城就是好例子，一個新盤就可以將整區樓價扯高！
由於新樓可以提供高成數按揭，又有足夠貨源，於是可以肆無忌憚的叫高，比周邊的半新樓可以開高兩成。
周邊業主當然齊齊起哄，但仍然賣個滿堂紅，無辦法，因為無得揀。
其實只要限制高成數按揭，限制擠牙膏式賣樓，已可以令瘋狂的開價收斂。
又例如適當放鬆辣招、放鬆二手供應等。
之前筆者寫過一文，指出二換一，即賣兩間可以換一間免交15%辣稅，這些逆向思維政策都可以令市場降溫，不贅。
最近有報道指，今年可供發售的新單位逾30,000個，確實比過去多；加上樓價已經升了那麼多，回報率不斷下跌，除非搵到筍盤；否則，盲追住宅未必是好選擇。
如果手上未有樓，要買一間防身，市場上仍有不少相對較抵買的筍盤，最近都有不少戰友買到，有機會再分享吧。
說到底後市難料，若政府投降，樓價或會繼續被政策扭曲焗升。
如果手上已有樓，盲追住宅未必是好選擇，應該放眼其他「磚頭」。
作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
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