物業想一變二？聯名物業甩名套現多逾百萬元 放寬按保成數新玩法｜子非魚
撰文：子非魚｜圖片：unsplash
2016年政府推出從價印花稅（DSD）後，業主再買樓須繳付15%稅項，令近年夫妻買家拒絕聯名買樓，致令丈夫買第一層樓；妻子買第二層樓。由於兩人均是以首置身分「上車」，能避開辣稅，只需繳付較低的第二基準稅率。
然而，自從去年10月政府放寬按揭保險成數後，1,000萬元物業可以申請8成按揭，而且近親轉讓後，轉按亦容許申請8成按揭，物業「一開二」財技便出現一個新玩法。
按保成數放寬後新玩法
假設夫婦以各佔一半聯名方式買入700萬元住宅，兩年前申請6成按揭，按揭貸款額420萬元。物業現時升值至800萬元，按揭餘額供剩400萬元。
若丈夫把聯名物業以「甩名」方式賣給妻子，妻子可以利用新按揭成數轉按借盡8成（640萬元），這亦是「甩名」交易最盡可借到的成數。妻子轉按640萬元後，撇除本身供剩按揭餘額約400萬元，可套現240萬元。
妻子其後將這筆錢交予回復首置身分的丈夫作首期之用，以單名買第二層樓，並豁免繳付昂貴的15%新印花稅，僅繳交較便宜的舊印花稅。值得注意的是，丈夫將聯名物業「甩名」賣予妻子，由於屬近親轉讓，同樣可以舊印稅計算稅款，甚至是賣樓牽涉的額外印花稅（SSD）。
而「甩名」牽涉出售50%業權，舊印花稅是以樓價一半計算。對比舊方式，即第一層樓由夫妻任何一人名義買入，而不是聯名，便不能享用新按揭保險成數轉按。
套用上述例子，樓價由700萬元升值至800萬元，按揭貸款餘額為400萬元，轉按最多能借6成按揭，即貸款額480萬元，僅套現80萬元，對比聯名物業「甩名」套現240萬元，買第二層樓子彈大幅減少160萬元。
「甩名」有技巧
在香港，儲「磚頭」才是王道。如何利用按揭財技令物業「一開二」、「二開四」？是達致財務自由最有效方法。根據筆者上述例子解釋，在現時按揭玩法下，聯名買樓明顯比單人名義買樓更容易融資，更快邁向財務自由。
不過要留意，聯名物業「甩名」亦有一些技巧要注意。若第一層聯名物業甩名時透過按揭保險借8成按揭，再買新一層樓最多僅能借6成。相反，若第一層樓只借6成按揭，「甩名」後再買新一層樓，便可經按揭保險借最多9成，但先決條件是第二層樓必須是本人自住。
因此，在決定第一層樓應否以聯名方式買入時，要考慮層樓未來預計升幅，以及第二層心儀住宅估算樓價、長遠是否需要換樓等。
最後溫馨提示，聯名買樓時若採用長命契，倘任何一方不幸出事，配偶可自動獲得另一半的業權，毋須處理繼承手續。 相反，倘若以分權方式持有，一切以遺囑為準；否則，將有機會與其他家人分得業權。
延伸閱讀：【上車買樓預算】首期以外還有印花稅、雜費 一圖睇明不同樓價開支及月供
編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
