靠一層自住樓賺盡現金回贈 物業轉按申請程序一覽｜經一專欄｜香港樓市2019

撰文：子非魚｜圖片：unsplash、新傳媒資料庫

如果是現樓，可於罰息期結束前三個月申請轉按，原因是環聯信貸資料庫（TU）資料有效期為三個月，假設8月1日罰息期完結，那麼，5月應該開始申請轉按，並於罰息期過後，即時提取貸款（drawdown） ，時間上便脗合。

只要遞交轉按申請表，便能鎖定當時利率及現金回贈率，之後即使銀行轉按條款有甚麼改動；貸款尚未正式提取，業主亦完全毋須要擔心。

然而，倘若申請人發現8月時，按揭利率更低，或現金回贈更高，應怎麼辦？

是可以向銀行申請減息及調整現金回贈率，即使已經簽署貸款信，只要貸款尚未提取，申請人仍可以向銀行爭取重新定價（repricing）。

因此，提早申請轉按最著數——加息不關自己事，減息銀行卻要跟從，有點「輸打贏要」，惟對於業主而言，是相當合情合理。

預早申請轉按有贏無輸

筆者發現很多時業主在轉按實務操作上，不懂得計算罰息期，其實只要查閱每月供款單，第24期供款到期日就是罰息期完結之日，意味供完第21期後，業主便可以申請轉按。

律師樓會協助申請人，協調提取貸款日子，確保罰息期完結日後，自動轉至新銀行。

業主申請轉按時，不必通知原銀行，直至轉按批出後，並簽署貸款信，律師樓會向原銀行索取樓契，以及安排餘下程序。

如果因為種種原因，轉按不獲批，業主可留在原銀行繼續供樓，原銀行也不會得悉業主曾經申請轉按或被拒批。

如果是樓花，入伙後才可以轉按。當業主知道入伙日，可以在該日期前三個月申請轉按。不過銀行要確定貸款提取日前物業已經入伙，才肯放出貸款。

如果因為種種原因入伙日推遲，令到環聯信貸料過了三個月有效期，銀行便要重查環聯，並且需要借款人提供最新入息證明。

成功轉按後，至提取貸款當日，律師樓會先還款予原銀行，加按套現的金額會入票到借款人戶口，翌日才會入賬。

很多客人在提取貸款當日，看不到加按金額而感到憂心，其實銀行及律師樓沒有「走數」，只是加按部分需時入賬而已，大可以放心。

至於銀行現金回贈發放日，實際是因銀行而異。最快是滙豐銀行，一般即日下午或翌日過數；其他銀行需時數天，最慢的銀行需時兩至三週。

至於按揭代理現金回贈，一般要預兩至三個月。

當貸款成功提取後，新銀行火險亦會即時生效，而舊銀行的火險，如經已支付一年保費，可以退保取回部分保費。借款人應主動向原銀行申請火險退保；否則，便手持兩張火險保單。

如果三年前，申請六成或以上的高成數按揭，由於樓價升幅不少，業主可以申請退還15%保費，只需轉按完成後，向原銀行申請便可。至於轉按申請的注意事項，下週詳談。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/